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Introdução
Quando o tema é leilão de imóvel ou adjudicação, o sentimento mais comum é a insegurança: “Posso perder minha casa?”, “É seguro arrematar?”, “Como regularizar um imóvel já quitado se o vendedor desapareceu?”. Em Natal/RN e Florianópolis/SC, as dúvidas crescem diante de mudanças legais recentes (como o Marco Legal das Garantias, a adjudicação compulsória extrajudicial e a padronização dos leilões eletrônicos). Este guia explica, em linguagem direta, como funcionam os leilões judiciais e extrajudiciais e as duas faces da “adjudicação” — a do CPC (quando o credor fica com o bem penhorado) e a adjudicação compulsória (quando o comprador exige a transferência do imóvel).
Ao longo do texto, você encontrará fundamentos legais atualizados, exemplos práticos e checklists. Sempre com atenção ao papel do(da) advogado(a), que proporciona segurança técnica, mapeia riscos, organiza documentos e recomenda a melhor via (judicial ou extrajudicial), sem prometer resultados.
Explicação e Fundamentação do Problema
O que é leilão judicial (CPC) e o que é leilão extrajudicial (Lei 9.514/1997)
- Leilão judicial: ocorre em processos de execução regidos pelo CPC/2015, após a penhora e a avaliação do bem. O(a) juiz(a) define regras, o edital é publicado e os interessados podem dar lances. Há proteção contra preço vil e regras de arrematação parcelada.
- Leilão extrajudicial: próprio da alienação fiduciária de imóvel (financiamento com garantia). Diante do atraso, o credor intima pessoalmente o devedor para purgar a mora; se a dívida não for paga, a propriedade se consolida no nome do credor e o bem deve ir a leilão no prazo legal. Exigem-se intimações adequadas; o edital, por si só, não basta quando ainda há meios de localizar o devedor.
Ambos podem ser realizados eletronicamente, seguindo as diretrizes da Resolução CNJ 236/2016, que padroniza leilões judiciais no país.
“Adjudicação” no CPC × “Adjudicação compulsória” do comprador
- Adjudicação no CPC (arts. 876–878): forma de expropriação em que o credor (ou outros legitimados) requer que o bem penhorado lhe seja transferido por preço não inferior ao valor da avaliação. Há ordem de preferência e licitação entre pretendentes, se houver mais de um interessado.
- Adjudicação compulsória (civil/registral): é o direito do promitente comprador de exigir a escritura definitiva; havendo recusa do vendedor, pode-se buscar a adjudicação judicial (Súmula 239/STJ: não exige registro prévio do compromisso) ou, desde 2022, a adjudicação compulsória extrajudicial diretamente no Registro de Imóveis (art. 216‑B da LRP), conforme o Provimento CNJ 150/2023.
Resumo rápido: a “adjudicação” do CPC atende ao credor na execução; a “adjudicação compulsória” atende ao comprador que já cumpriu sua parte e quer a escritura.
Direitos, Deveres e Fundamentos Jurídicos
CPC/2015: adjudicação, leilão, preço vil, parcelamento, carta e imissão
- Adjudicação (arts. 876–878): o exequente pode requerer o bem por preço não inferior ao valor da avaliação; outros legitimados (como credor com garantia real, cônjuge/companheiro, descendentes/ascendentes e credores elencados no art. 889) também podem exercer o direito. Em caso de empate, a preferência segue cônjuge/companheiro, descendentes e ascendentes.
- Leilão (arts. 881–903): o edital deve conter a avaliação, o preço mínimo e as condições (arts. 885–886); não se aceita lance com preço vil. O preço vil foi objetivado pelo art. 891, parágrafo único: salvo preço mínimo fixado em edital, considera-se vil o lance inferior a 50% do valor da avaliação; entendimento reafirmado pelo STJ.
- Arrematação parcelada (art. 895): admite-se proposta com ao menos 25% de entrada e saldo em até 30 meses (com garantia idônea para bens móveis e hipoteca do próprio imóvel para bens imóveis). Havendo várias propostas, o(a) juiz(a) decide pela mais vantajosa.
- Carta de arrematação e imissão na posse (art. 901): expedem-se após o depósito/garantias, o pagamento da comissão do leiloeiro e das despesas; na carta constam a matrícula, o auto e a comprovação do ITBI.
- Estabilidade da arrematação (art. 903): assinado o auto, a arrematação é perfeita, acabada e irretratável; vícios devem ser alegados em 10 dias (ou por ação autônoma depois), com hipóteses de desistência pelo arrematante (ônus oculto não informado, etc.).
- Ponto recente: a 4ª Turma do STJ decidiu (28/08/2025) que a penhora prévia é etapa indispensável à adjudicação de bens na execução.
Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária): intimação para purga da mora e leilões
- Intimação pessoal do devedor fiduciante para purgar a mora (art. 26); a intimação por edital é excepcional e só se admite após esgotados os meios de localização — entendimento do STJ.
- Não havendo pagamento, ocorre a consolidação da propriedade, e o credor deve promover leilão público em até 60 dias, segundo o art. 27 (redação atualizada por leis recentes, como a 14.711/2023 — “Marco das Garantias”).
- O CNJ também assentou que a intimação sobre a data do leilão tornou-se obrigatória após 2017 (Lei 13.465/2017).
LRP (Lei 6.015/1973): adjudicação compulsória extrajudicial (art. 216‑B) e Provimento CNJ 150/2023
A Lei 14.382/2022 incluiu o art. 216‑B na Lei de Registros Públicos, criando a adjudicação compulsória extrajudicial: promitente comprador(a), cessionário(a), sucessor(a) e até o promitente vendedor (na modalidade “inversa”) podem requerer, com advogado(a), diretamente ao Registro de Imóveis, observando requisitos como prova de quitação e notificações. O Provimento CNJ 150/2023 regulamentou o procedimento no Código Nacional de Normas — Foro Extrajudicial, padronizando fases, documentos e prazos.
Súmulas/precedentes relevantes do STJ e Resolução CNJ 236/2016
- Súmula 239/STJ: o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda (útil quando o comprador quitou e o vendedor se recusa a outorgar a escritura).
- Preço vil: o art. 891 do CPC objetiva o critério (50% da avaliação, quando não há preço mínimo), aplicável também à alienação por iniciativa particular.
- Leilões eletrônicos: a Resolução CNJ 236/2016 estabelece regras e diretrizes (publicidade, transparência, segurança).
Implicações Práticas, Sociais e Econômicas
- Proteção contra arrematações por valor irrisório: a objetivação do “preço vil” desestimula lances abusivos e dá previsibilidade para credores, devedores e investidores.
- Alívio do Judiciário e desjudicialização: a adjudicação compulsória extrajudicial reduz litígios, acelera regularizações e diminui custos de transação, desde que os requisitos sejam cuidadosamente comprovados.
- Segurança do arrematante: a estabilidade do ato (art. 903 do CPC) e a possibilidade de desistência quando houver ônus oculto não informado no edital reduzem riscos, embora a diligência prévia permaneça indispensável.
- Custos e tributos:
- ITBI na arrematação judicial: a base de cálculo deve refletir o valor da transação/mercado (Tema 1.113/STJ), afastando tabelas unilaterais; na prática, considera-se o valor do leilão.
- RN (Natal): alíquota do ITBI de 3% (ITIV, conforme regulamento municipal).
- SC (Florianópolis): alíquota do ITBI de 2%; há regras específicas para financiamentos do SFH.
- Dívidas: créditos tributários anteriores sub-rogam-se no preço (art. 130, parágrafo único, do CTN), protegendo o arrematante; despesas condominiais (propter rem) têm tratamento distinto, e a jurisprudência recente tende a responsabilizar o arrematante quando o edital já indicava o ônus, observada a sub-rogação do art. 908, § 1º, do CPC.
- Habitação e contratos: na alienação fiduciária, a exigência de intimação pessoal antes do leilão extrajudicial evita violações ao direito à moradia e garante contraditório efetivo.
Estratégias Jurídicas e Orientações Práticas
Para quem pretende arrematar (compradores)
- Estude o edital com atenção: avaliação, preço mínimo, ônus informados (condomínio, IPTU, ocupações, locações averbadas com cláusula de vigência). Se o edital omitir ônus real relevante, o art. 903 possibilita desistência e devolução do depósito em hipóteses específicas.
- Arrematação parcelada (art. 895 do CPC): avalie seu fluxo de caixa; a entrada mínima é de 25% e o saldo pode ser pago em até 30 meses, com hipoteca do próprio imóvel como garantia.
- ITBI e custos: planeje ITBI, emolumentos e comissão do leiloeiro; lembre-se de que a carta de arrematação e o mandado de imissão na posse dependem da comprovação dos recolhimentos.
- Posse e ocupação: verifique se há contrato de locação com cláusula de vigência e averbação (o arrematante deve respeitar) ou se é caso de desocupação, observados os prazos legais e eventual ordem judicial.
Para quem quer impedir/regular leilão extrajudicial (devedores fiduciantes)
- Cheque a intimação: sem intimação pessoal válida, a consolidação/leilão pode ser questionado judicialmente (nulidade do edital isolado quando não esgotados os meios de localização).
- Purgação da mora: utilize o prazo do art. 26; se já houve consolidação, avalie medidas específicas e negociações. O leilão deve ocorrer em até 60 dias da consolidação.
- Negociação e revisão: revise encargos e eventuais abusividades; atue preventivamente com prova documental organizada.
Para quem precisa da adjudicação compulsória (compradores/vendedores)
- Judicial: quando não houver acordo e a via extrajudicial não se mostrar viável. A Súmula 239/STJ dispensa o registro prévio do compromisso — útil em contratos antigos.
- Extrajudicial (art. 216‑B da LRP): reúna prova de quitação, contrato/promessa, ata notarial quando necessário e requeira ao Registro de Imóveis, com patrocínio de advogado(a), conforme o Provimento CNJ 150/2023.
Passo a Passo Para o Leitor
Checklist do arrematante (leilão judicial)
- Leia o edital: avaliação, preço mínimo, ônus (condomínio/IPTU), ocupação e condições de pagamento.
- Simule o parcelamento (art. 895 do CPC): calcule a entrada de 25% + até 30 parcelas; verifique a hipoteca que garantirá o saldo.
- Verifique o ITBI local: em Natal (3%) e Florianópolis (2%), estimando a base de cálculo conforme o Tema 1.113/STJ (valor de mercado/transação).
- Documentos e prazos: pague a comissão do leiloeiro e as despesas; providencie o ITBI para expedição da cartae da imissão.
- Pós-arrematação: se surgir ônus real não informado, avalie a desistência nos 10 dias ou a ação autônoma (art. 903).
Checklist do devedor fiduciante (leilão extrajudicial)
- Confirme a intimação pessoal: se não houve, há tese de nulidade do edital por falta de esgotamento dos meios de localização.
- Purgue a mora nos termos do art. 26 da Lei 9.514/1997, evitando a consolidação.
- Negocie: proponha plano realista antes dos leilões; após a consolidação, observe o prazo de 60 dias para a realização do leilão.
Checklist de adjudicação compulsória extrajudicial (art. 216‑B)
- Reúna o contrato e a quitação (comprovantes; em certos casos, ata notarial).
- Notifique a parte resistente, conforme o Provimento CNJ 150/2023.
- Protocole no Registro de Imóveis competente, com advogado(a).
- Recolha o ITBI após a expedição da Carta de Adjudicação Extrajudicial, para o registro da transferência.
Perguntas Frequentes (FAQ)
1) Qual é a diferença entre leilão judicial e leilão extrajudicial?
O judicial segue o CPC/2015 e ocorre em execuções; o extrajudicial decorre da Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária), com intimação pessoal para purga da mora e prazos próprios.
2) O que é “preço vil” e qual é o limite?
É proposta desproporcional: no CPC/2015, salvo preço mínimo fixado no edital, considera-se vil o lance inferior a 50% do valor da avaliação.
3) Posso parcelar a arrematação?
Sim. Entrada de 25% e saldo em até 30 meses, com garantias (hipoteca do próprio imóvel para imóveis).
4) Quem paga as dívidas condominiais e os tributos anteriores?
Em regra, tributos (IPTU/ITR) sub-rogam-se no preço (CTN, art. 130, parágrafo único), protegendo o arrematante. Despesas condominiais podem recair sobre o arrematante quando o edital informar o ônus, respeitada a sub-rogação do art. 908, § 1º, do CPC. Analise cada caso.
5) Qual é a base de cálculo do ITBI na arrematação?
O STJ (Tema 1.113) fixou que é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado; na arrematação, prevalece o valor do leilão.
6) O que é adjudicação no CPC?
É quando o credor pede a transferência do bem penhorado por preço não inferior ao valor da avaliação, observadas as preferências legais.
7) E a adjudicação compulsória do comprador?
Quando o vendedor se recusa a outorgar a escritura, o comprador pode buscar a adjudicação judicial (Súmula 239/STJ) ou a adjudicação extrajudicial (art. 216‑B da LRP).
8) É necessária a penhora prévia para adjudicar (CPC)?
O STJ (2025) entendeu que a penhora é etapa indispensável para a adjudicação de bens.
9) No extrajudicial, posso anular o leilão por falta de intimação?
Há precedentes anulando-o quando não esgotados todos os meios de localização antes do edital.
10) Quais são as alíquotas locais do ITBI?
Natal/RN: 3%; Florianópolis/SC: 2% (verifique regras específicas e eventuais benefícios no SFH).
Reflexão Crítica e Futuro do Tema
A padronização dos leilões eletrônicos (Res. CNJ 236/2016) e a expansão de vias extrajudiciais (art. 216‑B da LRP; Provimento 150/2023) caminham para um sistema mais célere e previsível, desde que acompanhadas de boas práticas: editais completos, transparência de ônus e respeito às intimações pessoais. No plano econômico, a definição do ITBI pelo valor da transação (Tema 1.113/STJ) tende a reduzir disputas e baratear a regularização do imóvel arrematado, especialmente relevante em praças com elevado custo de moradia.
Para o(a) cidadão(ã) em Natal ou Florianópolis, o desafio é planejar: estimar custos locais (ITBI e emolumentos), medir riscos de ocupação e conferir se há preferências legais (cônjuge/companheiro, descendentes/ascendentes) em caso de adjudicação. O acompanhamento técnico de um(a) advogado(a) responsável não promete resultados, mas organiza a estratégia, resguarda direitos e reduz riscos.
Conclusão
- Se você vai arrematar: estude o edital, calcule o ITBI local e os custos, considere o parcelamento (art. 895), verifique ônus e ocupação, e organize a documentação para a carta e a imissão.
- Se você é devedor fiduciante: confira a intimação pessoal e as oportunidades de purga da mora; avalie planos e, se necessário, teses de nulidade.
- Se você é comprador sem escritura: pondere a adjudicação compulsória extrajudicial (art. 216‑B da LRP) como via célere, sob orientação técnica.
Aviso final: este material é educativo e não substitui aconselhamento jurídico individualizado. Cada caso tem particularidades fáticas e documentais.
