AIRBNB EM CONDOMÍNIO EXIGE APROVAÇÃO CONDOMINIAL

Airbnb em condomínio deixou de ser uma discussão improvisada de corredor e ganhou uma resposta mais nítida no Superior Tribunal de Justiça. Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção decidiu que a utilização de imóveis em condomínios para contratos de estadia de curta duração, como os ofertados em plataformas digitais, exige que a destinação da unidade tenha sido alterada em assembleia por, no mínimo, dois terços dos condôminos. O tribunal entendeu que a exploração econômica ou profissional desse uso pode descaracterizar a finalidade residencial da unidade e do prédio.

Isso não significa que o STJ “proibiu o Airbnb no Brasil”. A decisão é mais técnica e, ao mesmo tempo, mais importante do que um simples “pode” ou “não pode”. O foco da corte está na destinação residencial, na rotatividade de pessoas, na eventualidade da ocupação, no grau de profissionalização da atividade e nos efeitos sobre segurança, sossego e salubridade do condomínio. Em português claro: a pergunta central não é “qual aplicativo foi usado?”, mas “que tipo de atividade está sendo exercida dentro daquela unidade?”.

A dúvida é prática porque o mercado de hospedagem temporária existe e tem peso real. Segundo a PNAD Contínua Turismo 2024, divulgada pelo IBGE em 2 de outubro de 2025, o Brasil registrou 20,6 milhões de viagens domésticas em 2024; 5,2% delas usaram imóvel por temporada, inclusive por aplicativo de internet, enquanto 18,8% ficaram em hotéis e resorts. Ou seja: a estadia temporária é relevante, mas não se confunde automaticamente com hotelaria nem com moradia residencial clássica.

Mesmo quem chega a este tema por buscas mal digitadas — como “florianoolis” — geralmente está atrás da mesma resposta: em condomínio residencial, anunciar a unidade em plataforma digital não basta por si só para legitimar o uso. O que interessa juridicamente é a compatibilidade entre a forma concreta de ocupação e a destinação residencial do empreendimento.

No blog, este texto conversa muito bem com os conteúdos internos sobre Contratos de Locação, Due Diligence Imobiliária, Registro de Imóveis e Averbações e Golpe da Casa Fantasma, porque o problema de Airbnb em condomínio não se resolve só com opinião. Ele depende de documento, convenção, assembleia, prova do uso real da unidade e leitura correta da lei.

O QUE O STJ DECIDIU SOBRE AIRBNB EM CONDOMÍNIO

O caso julgado em 07/05/2026 envolvia uma proprietária que buscava garantir o direito de ofertar seu apartamento para estadias de curta duração sem precisar de aprovação da assembleia. O condomínio alegava que esse uso não estava previsto na convenção e afastava o caráter residencial do edifício. A empresa Airbnb participou do processo como interessada. A Segunda Seção negou o recurso especial da proprietária e manteve o acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, fixando o entendimento de que a mudança de destinação exige deliberação qualificada do condomínio. O caso foi identificado pelo STJ como REsp 2.121.055, com voto prevalente da ministra Nancy Andrighi.

O coração da decisão está em duas ideias. A primeira: contratos de curta estadia intermediados por plataformas digitais não se enquadram automaticamente nem como locação residencial típica nem como hospedagem hoteleira típica; por isso, o STJ admite que possam ser vistos como contratos atípicos. A segunda: se esse uso descaracteriza a destinação residencial da unidade, ele depende de autorização condominial para mudança de destinação.

A Segunda Seção não apareceu do nada. Em 20/04/2021, a Quarta Turma já havia decidido que, havendo previsão de destinação residencial na convenção, os proprietários não poderiam ofertar os imóveis por plataformas como o Airbnb, salvo autorização do condomínio. Naquele precedente, o STJ também tratou esse modelo como uma espécie de contrato atípico de hospedagem, diferente da locação por temporada e diferente da hotelaria regulada. O julgamento foi o REsp 1.819.075.

Depois, em 10/12/2021, a Terceira Turma reforçou a linha ao decidir que o condomínio residencial pode fixar prazo mínimo para locação e até impedir locações por prazo inferior a 90 dias, desde que respeitada a destinação prevista na convenção. O tribunal ressaltou que o meio de oferta — plataforma digital, imobiliária, panfleto ou outro — não é o fator decisivo para o enquadramento jurídico da atividade. Esse julgamento foi o REsp 1.884.483.

Em outras palavras, o julgamento de 2026 não inaugurou a matéria; ele uniformizou uma trilha que já vinha sendo construída desde 2021. E esse detalhe é importante para síndicos e administradoras, porque mostra que a decisão recente não é um raio em céu azul. Ela consolida um entendimento que já apontava, há alguns anos, para a prevalência da destinação residencial quando a curta estadia começa a se parecer com atividade econômica rotativa e profissional.

AIRBNB EM CONDOMÍNIO E A DIFERENÇA ENTRE TEMPORADA, HOSPEDAGEM E CONTRATO ATÍPICO

Uma das maiores confusões sobre Airbnb em condomínio nasce do uso automático da expressão “locação por temporada”. A Lei do Inquilinato, de 18 de outubro de 1991, realmente prevê essa figura. O art. 48 define a locação para temporada como aquela destinada à residência temporária do locatário, para lazer, cursos, tratamento de saúde, obras em seu imóvel e situações ligadas a determinado tempo, desde que contratada por prazo não superior a noventa dias. O art. 49 autoriza o locador a receber antecipadamente aluguéis e encargos e a exigir garantia; e o art. 50 diz que, se o locatário permanecer por mais de trinta dias sem oposição do locador, presume-se a prorrogação por prazo indeterminado, sem mais cobrança antecipada.

Então o problema está resolvido? Não. O prazo de até 90 dias ajuda a identificar a locação por temporada, mas ele não resolve sozinho o debate sobre Airbnb em condomínio. O STJ vem dizendo que o enquadramento jurídico depende também de outros elementos: o tempo real da ocupação, a frequência de entradas e saídas, o uso exclusivo do imóvel pelo ocupante, o compartilhamento com o proprietário, o grau de profissionalismo, a eventual prestação de serviços periféricos e, acima de tudo, a compatibilidade do uso com a destinação residencial do condomínio.

A Quarta Turma foi explícita em 2021 ao dizer que a Lei de Locações não tratava adequadamente da hipótese de imóveis com alta rotatividade nem da possibilidade de divisão de uma mesma unidade entre pessoas sem vínculo, como ocorreu no caso concreto. O ministro Raul Araújo observou que o modelo lembrava hospedagem, embora sem o grau típico de profissionalismo e estrutura dos empreendimentos hoteleiros regulados. Daí a noção de contrato atípico de hospedagem.

Esse ponto ajuda a sair da falsa disputa “ou é aluguel, ou é hotel”. Em muitos casos, para o STJ, o uso da unidade fica numa zona intermediária. É uma operação que se aproveita de uma plataforma digital, produz entradas e saídas frequentes, gera impacto na rotina coletiva do prédio e não se encaixa perfeitamente nem na moradia temporária clássica nem no meio de hospedagem tradicional. Por isso a corte evita respostas simplistas.

A Lei Geral do Turismo, de 17 de setembro de 2008, também é importante para entender essa fronteira. O art. 23 considera meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos destinados a prestar alojamento temporário, em unidades de uso exclusivo do hóspede, com serviços de hospedagem e cobrança de diária. O § 1º acrescenta que empreendimentos ou estabelecimentos que explorem ou administrem, em condomínios residenciais, a prestação de serviços de hospedagem em unidades mobiliadas e equipadas, com outros serviços oferecidos a hóspedes, ficam sujeitos ao cadastro da lei e ao seu regulamento.

A mesma Lei do Turismo mostra, no art. 24, § 2º, que o seu regime não se aplica aos empreendimentos imobiliários organizados sob a forma de condomínio que disponham suas unidades exclusivamente para uso residencial ou para uso de terceiros, com essa finalidade, por períodos superiores a 90 dias, conforme legislação específica. Essa regra é valiosa porque ajuda a separar o universo da residência do universo da hospedagem regulada.

No plano regulatório, o Ministério do Turismo informou em 21/04/2026 que havia 19.231 meios de hospedagem regularmente inscritos no Cadastur acompanhando a implantação da nova Ficha Digital de Hóspedes. Esse dado oficial não decide o litígio condominial, mas deixa claro que a hotelaria e os meios de hospedagem operam em um circuito regulatório próprio, com obrigações específicas de cadastro e compliance, o que não pode ser simplesmente transportado para dentro de qualquer condomínio residencial por mera conveniência comercial.

Por isso, quando se fala em Airbnb em condomínio, três caixas diferentes precisam ser abertas. A primeira é a locação por temporada, regida pela Lei do Inquilinato. A segunda é a hospedagem, regulada pela Lei do Turismo e pela disciplina do setor. A terceira é o uso intermediado por plataforma em condomínio residencial, que pode assumir contornos atípicos e exigir análise mais fina da destinação do imóvel. Foi justamente essa terceira caixa que o STJ enfrentou de forma mais cuidadosa.

AIRBNB EM CONDOMÍNIO E A DESTINAÇÃO RESIDENCIAL DO PRÉDIO

O Código Civil, de 10 de janeiro de 2002, trata a destinação do condomínio edilício como matéria estrutural. O art. 1.332 diz que o condomínio se institui por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, e que desse ato deve constar, entre outros dados, o fim a que as unidades se destinam. Não é detalhe decorativo. É regra de identidade jurídica do empreendimento.

O art. 1.333 reforça essa camada coletiva ao dizer que a convenção, uma vez registrada, torna-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades e também para quem sobre elas tenha posse ou detenção. Em português sem juridiquês: a convenção vincula não só o dono, mas também quem ocupa a unidade. Isso inclui o inquilino, o cessionário, o comodatário e, na prática, qualquer ocupante que entre na órbita de uso daquela fração do condomínio.

Ao mesmo tempo, o art. 1.335 assegura ao condômino o direito de usar, fruir e livremente dispor de sua unidade. Só que esse direito não existe sozinho. Ele vem acompanhado do art. 1.336, IV, segundo o qual é dever do condômino dar à sua parte a mesma destinação que tem a edificação e não a utilizar de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais. Essa combinação entre liberdade e limite foi o eixo central do raciocínio do STJ em 2021 e em 2026.

É aqui que a conversa sobre Airbnb em condomínio fica realmente séria. O proprietário continua dono da unidade. Ele continua podendo vender, alugar, emprestar, ceder e explorar economicamente o bem dentro dos limites legais. O ponto é que, dentro de um condomínio residencial, esse poder não é ilimitado. A unidade não é uma ilha. Ela participa de um sistema coletivo de entrada, saída, portaria, vizinhança, descanso, segurança e convivência.

A Lei do Inquilinato acrescenta um dado decisivo: o art. 23, X, obriga o locatário a cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos. Em outras palavras, mesmo quando há um contrato de locação legítimo, esse contrato não tem força para apagar as regras condominiais. O proprietário não pode transferir ao ocupante um poder que ele próprio não tem para contrariar a destinação do prédio.

Essa lógica também explica por que o silêncio da convenção sobre o nome da plataforma não equivale a autorização. A decisão da Segunda Seção foi clara ao afirmar que o meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio. Portanto, não adianta dizer que a convenção não menciona “Airbnb”, “Booking”, “imobiliária” ou “classificados”. O que importa é se a forma concreta de uso permanece compatível com a destinação residencial do edifício.

Em termos práticos, a diferença aparece fácil em dois exemplos. Primeiro exemplo: uma família aluga uma unidade mobiliada por 40 dias para passar férias, usa o imóvel com exclusividade e depois vai embora. Segundo exemplo: a mesma unidade recebe hóspedes a cada dois ou três dias, com check-in remoto, limpeza rotativa e fluxo constante de pessoas sem vínculo entre si. O STJ não disse que toda estadia curta é proibida, mas deixou claro que a alta rotatividade, a eventualidade e o perfil econômico-profissional podem empurrar o caso para fora da moldura residencial.

AIRBNB EM CONDOMÍNIO: QUÓRUM, ASSEMBLEIA E CONVENÇÃO

Aqui está o ponto que mais gera erro de interpretação: qual é o quórum para permitir esse uso? Hoje, a resposta está no art. 1.351 do Código Civil, com redação dada pela Lei 14.405, de 12 de julho de 2022. O texto diz que depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. Não é maioria simples. Não é “aprovação do síndico”. Não é, em regra, “dois terços dos presentes”. É quórum qualificado.

Essa redação atual é importante porque ainda circula muita informação antiga dizendo que a mudança de destinação exigiria unanimidade. Isso já não corresponde ao texto vigente. A Lei 14.405/2022 foi aprovada justamente para tornar exigível o quórum de dois terços dos votos dos condôminos para essa hipótese. Então, quem repetir hoje a regra antiga da unanimidade estará trabalhando com dado desatualizado.

O art. 1.352, por sua vez, acrescenta uma nuance prática: salvo disposição diversa da convenção, os votos são proporcionais às frações ideais no solo e nas partes comuns pertencentes a cada condômino. Em muitos prédios isso funciona como um voto por unidade, porque as frações são iguais ou a convenção assim organiza o processo. Em outros, coberturas e unidades especiais têm peso diferente. Por isso, falar em Airbnb em condomínio sem checar a convenção é um convite ao erro já na contagem dos votos.

A convocação também não pode ser improvisada. O art. 1.354 do Código Civil determina que a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. Isso parece óbvio, mas muita decisão condominial problemática nasce justamente de pauta mal redigida, convocação incompleta ou omissão de que o tema discutido toca a destinação da unidade. Se o assunto é delicado, a forma também precisa ser correta.

O Código Civil hoje também permite ferramentas mais eficientes para buscar quórum robusto. O art. 1.354-A autoriza que a convocação, a realização e a deliberação de assembleias ocorram de forma eletrônica, desde que a convenção não proíba e que sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, debate e voto. Em condomínios grandes, isso faz enorme diferença quando o tema é Airbnb em condomínio e se precisa de participação mais ampla.

Além disso, a legislação atual admite a chamada sessão permanente. O art. 1.353, com alterações introduzidas pela Lei 14.309, de 8 de março de 2022, prevê que a assembleia pode ser prorrogada para seguimento em outra data, observadas regras de convocação e continuidade, e que essa sessão permanente pode ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias nas condições legais. Na prática, isso ajuda condomínios que não alcançam o quórum especial em um único encontro.

Uma pergunta comum é se o regimento interno sozinho resolveria o problema. A resposta mais segura é: não quando o que está em jogo é mudança de destinação. O regimento pode detalhar procedimentos de convivência, acesso, silêncio, cadastro e operação. Mas, se a autorização pretendida altera a finalidade residencial da unidade no contexto do condomínio, o canal adequado continua sendo o da convenção e da assembleia com o quórum do art. 1.351. Isso decorre da lei e foi reforçado pelo STJ na decisão de 2026.

AIRBNB EM CONDOMÍNIO: DIREITOS E DEVERES DE SÍNDICO, DONO E MORADOR

O síndico não é legislador solitário do prédio. O art. 1.348 do Código Civil diz que compete a ele, entre outras funções, convocar a assembleia dos condôminos e cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia. Em matéria de Airbnb em condomínio, isso significa duas coisas ao mesmo tempo: ele não pode simplesmente liberar um uso incompatível com a destinação residencial; e também não deve agir por impulso, sem base documental, sem rito e sem deliberação quando o tema exigir mudança de destinação.

O proprietário, por sua vez, tem direito de usar, fruir e dispor da unidade. Isso é real e importante. O direito de propriedade em condomínio não desaparece porque há regras coletivas. O que o STJ faz é lembrar que esse direito convive com o dever de respeitar a finalidade da edificação e de não usar a unidade de forma prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança. O debate sério sobre Airbnb em condomínio começa exatamente nesse equilíbrio.

O morador, o inquilino e o ocupante eventual também entram nessa equação. A Lei do Inquilinato não deixa margem para dúvida ao impor ao locatário o cumprimento integral da convenção e dos regulamentos internos. Logo, não existe “contrato particular” capaz de liberar o que o sistema condominial proíbe validamente. Essa observação é simples, mas decisiva: o anúncio do imóvel pode ser individual; as consequências do uso, não.

Também é importante abandonar dois extremos. O primeiro extremo é o dono que pensa: “o apartamento é meu, então faço o que eu quiser”. O segundo é o administrador que pensa: “basta não gostar de plataforma para impedir tudo”. Nem uma coisa nem outra resiste bem à legislação e à jurisprudência. O que existe é um campo de ponderação entre propriedade, convenção, assembleia, finalidade do prédio e efeitos concretos do uso.

Em caso de descumprimento reiterado dos deveres condominiais, o Código Civil também prevê mecanismos sancionatórios. O art. 1.337 trata do condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente seus deveres perante o condomínio, sujeitando-o a deliberação específica com quórum próprio. Isso não autoriza punição impulsiva nem caça às bruxas, mas mostra que a lei oferece instrumentos para quando a convivência é de fato afetada.

AIRBNB EM CONDOMÍNIO E OS IMPACTOS PRÁTICOS PARA ANÚNCIOS, PORTARIA E SEGURANÇA

O primeiro impacto da decisão sobre Airbnb em condomínio é documental. Condomínios que conviviam com o tema apenas por tolerância informal passaram a ter motivo forte para sair da zona cinzenta. Ou a coletividade assume claramente a vocação residencial do prédio e restringe usos incompatíveis, ou enfrenta, pela via correta, a discussão sobre eventual autorização. A improvisação perde espaço.

O segundo impacto é probatório. Se o debate gira em torno da natureza real da atividade, então capturas de anúncio, calendário de reservas, frequência de check-ins, relatos de incidentes, registros de acesso e descrição objetiva do modo de uso da unidade podem ganhar importância. Não para constranger pessoas ou expor dados desnecessariamente, mas para mostrar se existe residência temporária compatível com o prédio ou exploração rotativa que se afasta da finalidade residencial.

O terceiro impacto é operacional. Portaria, administração e zeladoria precisam de procedimentos claros de cadastro, comunicação, entrega de chaves, autorização de entrada, uso de áreas comuns e resposta a incidentes. Isso não transforma o porteiro em juiz. Apenas evita que o condomínio funcione às cegas diante de entradas e saídas constantes de pessoas sem vínculo permanente com a comunidade. O STJ valorizou precisamente essa dimensão prática ao mencionar reflexos sobre segurança e sossego.

O quarto impacto é concorrencial e regulatório. O setor formal de hospedagem opera com regras próprias, cadastro, diárias e prestação de serviços definidos pela Lei do Turismo e pela administração federal do turismo. O dado oficial de 19.231 meios de hospedagem cadastrados mostra que existe um circuito regulado para essa atividade. Quando uma unidade residencial passa a replicar, na prática, traços de hospedagem frequente e economicamente organizada, é natural que o conflito com a destinação do condomínio apareça.

O quinto impacto é pedagógico. O julgamento ajuda a encerrar a falsa ideia de que basta chamar tudo de “locação por temporada” para neutralizar a discussão. A própria estatística oficial mostra a diversidade do mercado: em 2024, os imóveis por temporada responderam por 5,2% das viagens domésticas, enquanto hotéis e resorts ficaram em 18,8%. O fenômeno existe, mas ele não apaga as fronteiras jurídicas entre uso residencial, locação temporária e hospedagem.

No plano editorial do blog, é aqui que entram bem os links internos para Contratos de Locação, Due Diligence Imobiliária e Golpe da Casa Fantasma. O primeiro ajuda a mostrar o que a Lei do Inquilinato realmente permite. O segundo ensina o leitor a checar convenção, matrícula e atas antes de anunciar ou comprar. O terceiro conversa com um problema colateral frequente: o risco de fraude em anúncios de temporada.

COMO AGIR DIANTE DE CONFLITO SOBRE AIRBNB EM CONDOMÍNIO

1. Comece pelos documentos, não pela irritação. Leia a instituição do condomínio, a convenção, o regimento interno e as atas recentes. A lei manda que do ato constitutivo conste o fim a que as unidades se destinam, e a convenção registrada obriga titulares, possuidores e detentores.
2. Olhe para o uso real da unidade. Não basta o nome dado ao anúncio. Verifique frequência das reservas, tempo médio das ocupações, existência de serviços periféricos, fluxo de pessoas e eventual compartilhamento da unidade. O STJ destacou justamente esses elementos para o enquadramento jurídico.
3. Confira se já existe autorização válida. Se o uso pretendido altera a destinação residencial, a referência legal é o art. 1.351 do Código Civil: dois terços dos votos dos condôminos. E a forma de votar depende, em regra, das frações ideais, salvo disposição diversa da convenção.
4. Evite decisões unilaterais do síndico. O papel legal do síndico é convocar assembleia, representar o condomínio e fazer cumprir a convenção e as deliberações. Em tema de mudança de destinação, ele administra o rito; não substitui o quórum legal por vontade própria.
5. Faça a convocação corretamente. A assembleia não pode deliberar se todos os condôminos não forem convocados. Em pauta sensível, vale descrever de maneira transparente que se discutirá uso de unidade para estadias de curta duração e eventual mudança de destinação.
6. Use as ferramentas atuais para alcançar participação real. A lei admite assembleia eletrônica e sessão permanente, desde que sejam preservados voz, debate e voto e que a convenção não vede o formato. Em condomínio grande, isso pode ser decisivo para obter quórum qualificado.
7. Se houver autorização, detalhe as regras operacionais. Cadastro de ocupantes, responsabilidade por danos, uso das áreas comuns, horários, formas de entrega de chaves e comunicação com a portaria devem ficar claros. Isso não substitui a mudança de destinação quando necessária, mas evita que a autorização, se existir, nasça sem governança.
8. Documente os fatos com sobriedade e respeito à privacidade. O condomínio precisa de prova objetiva, não de exposição gratuita. Registros de acesso, comunicações formais e ocorrências reais são mais úteis do que boatos em grupo de mensagens. Em caso concreto, a saída responsável continua sendo buscar análise profissional com os documentos em mãos.

PERGUNTAS FREQUENTES SOBRE AIRBNB EM CONDOMÍNIO

O STJ proibiu o Airbnb no Brasil?

Não. A decisão de 07/05/2026 não baniu a plataforma em todo o território nacional. O que a Segunda Seção afirmou foi que, em condomínio residencial, a exploração econômica ou profissional de estadias de curta duração que descaracterizem a finalidade residencial depende de aprovação condominial para mudança de destinação.

Se a convenção não fala a palavra “Airbnb”, posso anunciar livremente?

Também não. O STJ foi expresso ao dizer que o meio de disponibilização do imóvel não define a natureza jurídica do negócio. Portanto, o silêncio da convenção sobre o nome da plataforma não funciona como autorização automática. O que continua em análise é a compatibilidade do uso concreto com a destinação residencial do prédio.

Um contrato de até noventa dias resolve o problema?

Não necessariamente. O art. 48 da Lei do Inquilinato define a locação por temporada por prazo não superior a 90 dias, mas o STJ já advertiu que a curta duração, sozinha, não encerra a análise. O caso concreto pode envolver alta rotatividade, eventualidade, serviços periféricos e exploração econômica que afastem o enquadramento automático como simples temporada.

Qual é o quórum correto: dois terços dos presentes ou dois terços dos condôminos?

A forma mais correta de responder é: dois terços dos votos dos condôminos, segundo a redação atual do art. 1.351 do Código Civil, com a observação de que, salvo disposição diversa da convenção, os votos são proporcionais às frações ideais, conforme o art. 1.352. Por isso, o cálculo não deve ser feito no “olhômetro”.

O síndico sozinho pode autorizar ou proibir?

Não como substituto da assembleia em matéria de mudança de destinação. O síndico tem dever de convocar assembleia e fazer cumprir convenção, regimento interno e deliberações. Se o tema exige autorização qualificada, o papel do síndico é conduzir corretamente o processo, não decidir sozinho contra ou a favor do quórum legal.

O condomínio pode fixar prazo mínimo de locação?

Sim. Em 10/12/2021, a Terceira Turma do STJ reconheceu que os condomínios residenciais podem fixar tempo mínimo para locação e até impedir locações por prazo inferior a 90 dias, desde que a restrição esteja alinhada à destinação prevista na convenção. Isso mostra que o debate não se resume a uma alternativa binária entre “liberar tudo” ou “proibir tudo”.

A convenção pode autorizar esse tipo de uso?

Pode, desde que o condomínio siga o caminho legal adequado. A própria Quarta Turma já havia dito, em 2021, que a convenção pode autorizar a utilização das unidades nessa modalidade. Depois, em 2026, a Segunda Seção esclareceu que, se houver mudança de destinação, a autorização depende do quórum do art. 1.351.

Hotelaria e Airbnb são a mesma coisa?

Não automaticamente. A Lei do Turismo trata dos meios de hospedagem como empreendimentos ou estabelecimentos com alojamento temporário, serviços de hospedagem e cobrança de diária. O STJ, por sua vez, reconheceu que os contratos via plataforma podem não ser nem locação residencial típica nem hotelaria típica, daí a qualificação como contratos atípicos em muitos cenários.

O locatário ou hóspede precisa obedecer à convenção?

Sim. A Lei do Inquilinato é explícita ao impor ao locatário o cumprimento integral da convenção de condomínio e dos regulamentos internos. Esse ponto é central porque mostra que a disciplina condominial não desaparece quando há contrato privado de ocupação da unidade.

O condomínio pode agir mesmo que o problema ainda não tenha gerado ocorrência grave?

Em geral, sim, desde que aja dentro da lei e da convenção. O STJ não exigiu a prova de um desastre consumado para reconhecer o conflito com a destinação residencial. A corte trabalhou com a lógica preventiva ligada à segurança, ao sossego e à compatibilidade do uso com a finalidade do empreendimento.

REFLEXÃO CRÍTICA: AIRBNB EM CONDOMÍNIO ENTRE PROPRIEDADE E VIDA COLETIVA

O debate sobre Airbnb em condomínio mexe com três valores legítimos. O primeiro é o direito do proprietário de explorar economicamente o seu imóvel. O segundo é o direito dos demais moradores de viver em ambiente previsível, seguro e coerente com a vocação residencial do prédio. O terceiro é a inovação tecnológica, que simplificou reservas, pagamentos e ofertas de curta estadia. O mérito da jurisprudência do STJ foi não demonizar a tecnologia, mas recolocar a controvérsia no lugar certo: a natureza do uso da unidade e seus reflexos dentro do condomínio.

Também vale registrar que a matéria teve divergência. No julgamento de 20/04/2021, o ministro Luis Felipe Salomão ficou vencido e sustentou que a locação por plataformas digitais não estaria inserida no conceito de hospedagem, mas no de locação residencial por curta temporada; para ele, permitir ao condomínio vedar essa atividade poderia violar o direito de propriedade. A uniformização posterior da Segunda Seção, em 2026, não apaga esse debate histórico, mas mostra qual linha hoje prevalece no STJ.

A leitura mais inteligente do tema, portanto, não é a caricatura “o STJ acabou com o Airbnb” nem a caricatura oposta “o proprietário faz o que quiser”. A leitura madura é esta: inovação digital não revoga convenção de condomínio; propriedade privada em condomínio convive com limites coletivos; e usos híbridos ou atípicos exigem análise concreta, sem slogans fáceis.

A decisão da Segunda Seção do STJ, divulgada em 7 de maio de 2026, reorganiza o debate sobre Airbnb em condomínio no Brasil. O tribunal não proibiu genericamente a plataforma, mas afirmou que, em condomínio residencial, a exploração econômica de estadias curtas que descaracterizem a destinação da unidade exige aprovação condominial com quórum qualificado. Isso recoloca o tema no trilho correto: convenção, assembleia, destinação do prédio e prova do uso real do imóvel.

Para síndicos, a palavra mais importante passa a ser governança. Para proprietários, cautela documental. Para moradores, clareza de regras. E para todos vale a mesma conclusão: a discussão não começa pelo aplicativo; começa pela finalidade residencial do condomínio e pelo que a coletividade aprovou validamente.

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