Imóvel irregular no inventário exige separar posse, matrícula, escritura e REURB antes de qualquer partilha. No Brasil, a propriedade imobiliária se transfere, em regra, com o registro do título no Registro de Imóveis; ao mesmo tempo, a posse é juridicamente protegida, transmite-se aos herdeiros e pode ter valor econômico próprio. É por isso que um mesmo bem pode aparecer na sucessão como propriedade formal, como direito aquisitivo ou como direito possessório.
A primeira armadilha está no rótulo “imóvel irregular”. Essa expressão junta situações muito diferentes: imóvel com matrícula, mas com obra não averbada; escritura pública sem registro; contrato particular quitado e nunca levado ao cartório; simples posse antiga; loteamento ou bairro inteiro em informalidade urbana; e até núcleo passível de REURB. Cada hipótese produz um problema jurídico próprio, então não existe uma resposta única para todo imóvel irregular no inventário.
A segunda armadilha é imaginar que o inventário “conserta” tudo sozinho. Ele pode reconhecer e partilhar o que o falecido tinha, mas isso não apaga, por mágica, defeitos de registro, ausência de averbação, cadeia dominial quebrada ou informalidade urbanística. Em muitos casos, a sucessão anda primeiro e a regularização vem depois; em outros, o próprio inventário precisa parar até que certas correções sejam feitas.
Imóvel irregular no inventário e a diferença entre posse e propriedade
Posse, em linguagem simples, é o exercício de fato sobre o imóvel: morar, usar, cercar, cultivar, administrar e se comportar como ocupante. O Código Civil afirma que a posse se transmite aos herdeiros ou legatários com os mesmos caracteres do possuidor. Já a propriedade é a situação jurídica plena oponível a terceiros, que, no caso de imóveis, depende do registro do título na matrícula. O STJ, em 28 de setembro de 2022, reforçou que posse e propriedade têm autonomia: os direitos possessórios podem integrar o acervo hereditário mesmo quando a propriedade formal não está regularizada.
Isso significa que o herdeiro não precisa fingir que existe propriedade registrada onde ela não existe. Se o falecido tinha apenas posse qualificada, é isso que entra na herança. Se tinha um contrato quitado, mas sem escritura definitiva, entram direitos aquisitivos. Se tinha propriedade registrada, entra a própria propriedade. O inventário deve retratar a posição patrimonial real, não uma versão “embelezada” para parecer mais regular do que é.
Matrícula não é escritura, e escritura não é registro
Matrícula é a folha individual do imóvel no Registro de Imóveis. A Lei de Registros Públicos liga a matrícula à identificação do imóvel e aos atos de registro e averbação que recaem sobre ele. Em outras palavras: a matrícula é o “prontuário” registral do bem; nela se enxergam a origem, as transferências, os ônus e as alterações relevantes.
Escritura pública, por sua vez, é o instrumento notarial que formaliza certos negócios. Ela é importante, e o Código Civil a trata como forma essencial em hipóteses legalmente previstas, mas a escritura não se confunde com o registro. Para imóveis, a regra central continua a mesma: a propriedade se transfere com o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Em português claro: escritura sem registro não fecha o ciclo da transferência dominial.
Essa distinção precisa ficar muito nítida quando se fala em imóvel irregular no inventário. Muitas famílias dizem “tem escritura” como se isso bastasse. Às vezes basta para provar a existência de um negócio; não basta, porém, para demonstrar que a propriedade já foi efetivamente transferida perante terceiros. Esse detalhe decide se o bem será descrito como propriedade, direito aquisitivo ou mera posse.
Imóvel irregular no inventário: o que entra na herança
A sucessão se abre com a morte, e o Código Civil dispõe, no art. 1.784, que a herança se transmite desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários. O art. 1.791 acrescenta que a herança se defere como um todo unitário até a partilha. O STJ, em decisão divulgada em 1º de março de 2021, lembrou que essa transmissão imediata — a chamada saisine — explica por que o registro formal da partilha não é condição para certas pretensões internas entre herdeiros, embora continue sendo essencial perante terceiros e para atos de disposição.
Daí vem a regra prática mais útil deste tema: a herança não cria um direito maior do que o falecido possuía. Ela transmite a exata posição patrimonial deixada. Se o falecido tinha propriedade matriculada, isso é herdado. Se tinha direitos possessórios, esses direitos podem ser herdados. Se tinha direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda ou de cessões sucessivas, também pode haver transmissão dessa posição econômica.
O próprio regime extrajudicial confirma essa leitura. A Resolução 35 do CNJ, com as alterações da Resolução 571/2024, diz que a escritura pública de inventário e partilha é título hábil para a transferência de bens e direitos. Além disso, na documentação do inventário extrajudicial, o CNJ exige não só certidão de propriedade de bens imóveis, mas também documentos necessários à comprovação da titularidade dos direitos a eles relativos. Isso afasta a ideia de que apenas o patrimônio perfeitamente matriculado possa aparecer no inventário.
Imóvel irregular no inventário: quando a posse pode ser partilhada
O precedente do STJ de 28 de setembro de 2022
O marco mais importante para esse assunto é a decisão da Terceira Turma do STJ divulgada em 28 de setembro de 2022. O tribunal afirmou ser admissível, em inventário, a partilha de direitos possessórios sobre imóveis não devidamente escriturados. O ponto-chave do acórdão noticiado é simples: o acervo partilhável não é composto apenas por propriedades formalmente constituídas; também há bens e direitos de indiscutível valor econômico que permanecem sem regularização formal por razões diversas.
O STJ também foi cuidadoso ao explicar que a discussão, naquele processo, não era sobre partilhar a propriedade formal do imóvel, mas sim sobre partilhar os direitos possessórios do falecido. A relatora destacou a autonomia entre o direito de posse e o direito de propriedade e reconheceu a expressão econômica do direito possessório como objeto lícito de possível partilha pelos herdeiros.
Em termos práticos, isso ajuda muito em situações frequentes: terra transmitida verbalmente na família; chácara antiga nunca escriturada; lote adquirido e ocupado há décadas; casa em bairro informal que sempre foi tratada como patrimônio da família, embora sem matrícula individual em nome do falecido. Nesses casos, o inventário pode, em tese, seguir adiante para apurar e partilhar os direitos possessórios, sem exigir que a propriedade formal esteja resolvida no mesmo instante.
O que esse precedente não decidiu
O precedente do STJ não disse que toda alegação de posse basta, por si só. O tribunal registrou que é indispensável apurar a existência efetiva do direito possessório e a qualidade da posse alegada. Em outras palavras: não basta dizer “meu pai tinha um terreno”. É preciso demonstrar minimamente essa situação com contratos, recibos, impostos, contas, fotos, confrontações, declarações, histórico de ocupação e outros elementos.
O precedente também não transforma posse em propriedade registrada. O que ele faz é permitir que a questão sucessória seja resolvida no que toca à transmissão do patrimônio efetivamente existente, deixando para momento posterior e apropriado as discussões sobre formalização dominial, registro e regularização. Essa distinção é decisiva para não criar expectativas erradas na família.
Imóvel irregular no inventário: quando a matrícula trava a partilha
O precedente do STJ de 21 de maio de 2018
Há outro julgado do STJ, divulgado em 21 de maio de 2018, que costuma ser citado como se desmentisse o entendimento de 2022. Não desmente. Nesse precedente, a Terceira Turma considerou legítimo condicionar o prosseguimento do inventário à regularização de bens imóveis do espólio porque haviam sido realizadas alterações físicas sem a devida averbação no Registro de Imóveis, como a edificação de apartamentos em um terreno. O tribunal afirmou que a averbação dessas alterações é obrigatória e que a falta dela compromete avaliação, precificação, divisão e eventual alienação.
Portanto, o problema ali não era simplesmente “faltou escritura”. O problema era outro: a descrição registral do imóvel não correspondia à realidade física, e o sistema registral exige a averbação de modificações relevantes. Quando a base do inventário está mal descrita no cartório, o juiz pode exigir correção prévia porque, sem isso, a partilha fica tecnicamente defeituosa.
Construção não averbada, desmembramento e descrição incorreta
Aqui está a conciliação correta entre os dois precedentes do STJ. Em 2022, o tribunal disse: direitos possessórios podem ser partilhados, ainda que a propriedade formal não esteja regularizada. Em 2018, o tribunal disse: quando o inventário recai sobre imóvel cuja realidade física foi alterada sem averbação obrigatória, a regularização pode ser exigida como condicionante razoável para o andamento da partilha. São situações diferentes.
Aplicando isso ao cotidiano: se existe matrícula, mas ela descreve um terreno vazio e, na prática, há um prédio de três pavimentos, um desmembramento informal, uma demolição ou uma ampliação relevante nunca averbada, a tendência é que surja exigência de regularização. Já se o caso é de posse antiga ou de cadeia dominial incompleta, o inventário pode reconhecer e partilhar o direito efetivamente existente, sem fingir que já há domínio registrado.
Imóvel irregular no inventário: escritura sem registro resolve?
Entre as partes, perante terceiros e no cartório
Escritura sem registro ajuda, mas não “resolve” sozinha a situação dominial. O Código Civil trata a escritura pública como forma essencial em hipóteses legalmente previstas, porém a transferência da propriedade imobiliária ocorre com o registro do título no Registro de Imóveis. Isso quer dizer que a escritura pode provar o negócio e servir de base para a etapa seguinte, mas não substitui o registro.
Em termos simples, a escritura tem grande força documental; a matrícula registrada é o que fecha a circulação da propriedade perante terceiros. É por isso que, quando o falecido deixa apenas escritura sem registro, o inventário normalmente não deve tratar o caso como “propriedade perfeita já registrada”, e sim como uma posição jurídica ainda incompleta no plano registral.
O alerta do STJ em 21 de maio de 2025
O STJ voltou a deixar esse risco muito claro em notícia de 21 de maio de 2025. Ao tratar de promessa de compra e venda sem registro, a Quarta Turma afirmou que, antes do registro, existe apenas direito pessoal ou obrigacional entre as partes; só com o registro surge o direito oponível a terceiros em relação à transferência do domínio. No caso analisado, a falta de registro tornou o contrato ineficaz perante terceiro de boa-fé.
Esse precedente é valioso para a sucessão porque mostra a diferença entre duas perguntas que as famílias costumam misturar. A primeira é: “isso pode entrar no inventário?”. Muitas vezes, sim, como direito. A segunda é: “isso já é propriedade registrada e imune a discussões com terceiros?”. Muitas vezes, não. O inventário pode reconhecer o patrimônio, mas não anula a importância do registro para a segurança perante o mercado e perante credores de boa-fé.
O mesmo raciocínio vale para o formal de partilha ou para a escritura pública de inventário. O CNJ os trata como títulos hábeis ao registro e à transferência de bens e direitos, mas isso não significa que o cartório de imóveis seja obrigado a registrar um título sucessório se a cadeia anterior estiver quebrada, se a matrícula estiver incompatível com a realidade ou se faltar a providência registral antecedente necessária.
Imóvel irregular no inventário: inventário judicial ou extrajudicial?
O que o CPC permite
O CPC, no art. 610, diz que, havendo testamento ou interessado incapaz, o inventário será judicial; se todos forem capazes e concordes, o inventário e a partilha poderão ser feitos por escritura pública. Essa é a regra de partida.
Mas a prática atual já não é a mesma de anos atrás. Com a Resolução 571/2024, o CNJ passou a admitir inventário extrajudicial com interessado menor ou incapaz, desde que o quinhão ou a meação dele recaia em parte ideal em cada bem e haja manifestação favorável do Ministério Público. A mesma resolução também autorizou, em certas condições, o inventário e a partilha extrajudiciais mesmo quando houver testamento.
O que mudou no CNJ em 26 de agosto de 2024
Isso é importante para o tema do imóvel irregular no inventário porque muita gente ainda repete uma fotografia antiga: “basta haver menor ou testamento para que nada possa ser feito no cartório”. Hoje essa frase já não é universalmente verdadeira. Ainda assim, imóvel irregular no inventário não migra automaticamente para o extrajudicial só porque há consenso; o ponto prático é verificar se a documentação permite a escritura e se a irregularidade dependerá, ou não, de medida contenciosa paralela.
Na prática, a irregularidade do imóvel, por si só, não obriga a via judicial em todos os casos. O que costuma empurrar o caso ao Judiciário é a falta de consenso, a necessidade de prova complexa, a disputa sobre a própria existência da posse ou do contrato, ou a exigência de providência que o cartório não consegue absorver no fluxo extrajudicial. Essa é uma inferência prática coerente com o CPC, com as normas do CNJ e com a jurisprudência do STJ.
A documentação também importa. O CNJ exige, na lavratura da escritura de inventário, certidão de propriedade dos imóveis e dos direitos a eles relativos, além de documentos necessários à comprovação da titularidade dos bens móveis e dos direitos. Isso mostra, de novo, que o inventário extrajudicial comporta patrimônio irregular, mas exige descrição correta e prova documental compatível com o tipo de direito herdado.
Imóvel irregular no inventário: caminhos de regularização depois da partilha
O ponto mais honesto a dizer ao leitor é este: não existe um “pacote único” de regularização. O caminho posterior depende da fotografia do caso. Em geral, as trilhas mais relevantes são: averbação ou retificação registral; adjudicação compulsória; usucapião; e REURB, quando o problema se insere em núcleo urbano informal.
Averbação e retificação registral
Quando já existe matrícula e o problema está na divergência entre o registro e a realidade física ou administrativa do imóvel, a primeira conversa costuma ser com a própria lógica registral: averbar construção, demolição, desmembramento, unificação, mudança de descrição ou outros elementos obrigatórios. O STJ foi claro em 2018: acessões não averbadas podem inviabilizar avaliação, partilha e alienação, e a Lei de Registros Públicos trata esses atos como obrigatórios.
Em situações assim, é comum que a regularização exija documentação técnica compatível com a alteração realizada. Quando houver atividade técnica de engenharia sujeita a controle profissional, a ART é o instrumento oficial que identifica o responsável técnico da obra ou serviço. Não é uma solução sucessória em si, mas muitas vezes integra o dossiê de regularização física do imóvel.
Adjudicação compulsória judicial ou extrajudicial
Quando o falecido comprou o imóvel, quitou o preço ou cumpriu a contraprestação, mas o vendedor não outorgou a escritura ou a cadeia documental parou no meio do caminho, entra em cena a adjudicação compulsória. A Súmula 239 do STJ diz que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda. Desde 27 de junho de 2022, a Lei 14.382 incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos, admitindo a adjudicação compulsória também pela via extrajudicial.
O Provimento 150 do CNJ, de 11 de setembro de 2023, regulamentou essa via extrajudicial. Ele prevê que as promessas de compra e venda, as promessas de permuta e as cessões podem fundamentar a adjudicação compulsória, desde que não haja direito de arrependimento exercitável; exige advogado ou defensor público; pede ata notarial e prova do adimplemento; e esclarece que a ata notarial não é título de propriedade, servindo para instruir o pedido no Registro de Imóveis. O próprio provimento também admite o procedimento ainda que faltem alguns elementos de especialidade, desde que haja segurança suficiente na identificação do imóvel e dos titulares do registro.
Para o imóvel irregular no inventário, a adjudicação compulsória costuma ser atraente quando existe lastro contratual razoavelmente organizado: contrato, cessões, quitação e identificação do bem. Nessa hipótese, o inventário pode partilhar os direitos e, depois, os herdeiros buscam a outorga forçada do título pela via adequada.
Usucapião judicial ou extrajudicial
Quando a força do caso está menos na cadeia contratual e mais na posse qualificada exercida ao longo do tempo, a usucapião pode ser o melhor caminho. O art. 216-A da Lei de Registros Públicos admite a usucapião extrajudicial, sem prejuízo da via judicial. O STJ, em notícia de 9 de abril de 2021, reafirmou que a falta de registro do compromisso de compra e venda não basta para descaracterizar o justo título na usucapião ordinária.
O tema seguiu atual em 2026. Em notícia de 23 de abril de 2026, o STJ informou que recibo de compra e venda pode servir como justo título em ação de usucapião ordinária. Isso não significa que todo recibo gerará usucapião automaticamente, mas reforça a ideia de que, para essa via, o centro de gravidade está na posse qualificada e no suporte documental mínimo, não na perfeição registral prévia.
Em linguagem bem prática: adjudicação compulsória costuma ser mais alinhada a quem quer exigir a formalização de uma compra já contratada; usucapião costuma ganhar força quando a posse prolongada, contínua e qualificada é o núcleo do direito. Essa é uma comparação prática derivada do desenho legal e da jurisprudência recente.
Contrato de gaveta também pode ter valor patrimonial
O “contrato de gaveta” não deve ser desprezado no inventário apenas porque não foi registrado. Em 16 de junho de 2023, o STJ decidiu que a penhora pode recair sobre direitos aquisitivos decorrentes de promessa de compra e venda não registrada, lembrando que o CPC expressamente trata os direitos aquisitivos como bens de valor patrimonial. O tribunal destacou que a constrição não incide sobre a propriedade, mas sobre o feixe de direitos da relação obrigacional.
Essa lógica ajuda a entender o inventário: se um direito aquisitivo pode ter valor patrimonial suficiente para sofrer penhora, também pode compor o acervo hereditário. O cuidado está em descrevê-lo corretamente como direito aquisitivo, e não como propriedade já consolidada, se o registro ainda não ocorreu.
Imóvel irregular no inventário e REURB: quando esse caminho faz sentido
O que é REURB e quem conduz
A REURB foi definida pela Lei 13.465/2017, e a cartilha federal oficial resume o conceito assim: trata-se do conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. A mesma cartilha explica que a maior parte das medidas ocorre no âmbito administrativo municipal, razão pela qual o Município é o principal agente da REURB.
A cartilha também mostra quem pode provocar a regularização: União, Estados, Distrito Federal, Municípios, beneficiários, individual ou coletivamente, cooperativas e associações, proprietários, loteadores, incorporadores, Defensoria Pública e Ministério Público. O ponto central, porém, é que a aprovação da REURB cabe ao Município.
REURB-S e REURB-E
A REURB comporta duas modalidades. A cartilha federal, em linha com a Lei 13.465, aponta a REURB-S para núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda e a REURB-E para os demais casos. A mesma fonte observa que essa classificação interfere em custos e gratuidades, inclusive de custas e emolumentos.
No plano prático, a cartilha registra que, na REURB-S, os custos recaem sobre o Poder Público; na REURB-E, a regularização é contratada e custeada pelos potenciais beneficiários ou requerentes privados, sem prejuízo de soluções locais específicas. Essa diferenciação é importante quando o leitor pensa em imóvel irregular no inventário dentro de bairro, loteamento ou conjunto urbano ainda sem regularização ampla.
Legitimação fundiária, legitimação de posse e CRF
Três expressões aparecem o tempo todo na REURB. A primeira é legitimação fundiária: a Lei 13.465, art. 23, a trata como forma originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do poder público. A segunda é legitimação de posse: o decreto regulamentador e a própria legislação a descrevem como ato do poder público que confere título e reconhece a posse do imóvel objeto da REURB. A terceira é a CRF, a Certidão de Regularização Fundiária, que a lei define como ato administrativo de aprovação da regularização que acompanha o projeto aprovado.
Essas categorias mostram que a REURB não é apenas “tirar uma escritura”. Ela é um procedimento mais amplo, voltado à formalização urbana e registral de núcleos informais e à titulação dos ocupantes. Por isso, faz muito sentido quando o imóvel herdado está inserido em loteamento, bairro, condomínio informal ou conjunto que depende de tratamento coletivo ou urbanístico.
Quando a REURB não é o caminho principal
Aqui cabe uma ressalva importante. Pela própria definição legal, a REURB foi desenhada para núcleos urbanos informais, e não para todo problema isolado de cadeia registral. Por isso, em regra, uma casa em bairro formalmente regular, mas com promessa de compra e venda quitada e sem outorga da escritura, tende a se ajustar mais à adjudicação compulsória do que à REURB. Da mesma forma, posse antiga e individualizada pode apontar para usucapião, não para regularização fundiária urbana coletiva. Essa é uma inferência prática a partir do desenho da Lei 13.465 e da cartilha oficial.
Outro dado útil: a cartilha federal informa que a regularização pode ser promovida mesmo em Municípios que ainda não regulamentaram a REURB localmente, embora alguns instrumentos específicos dependam de regulamentação. Isso evita um erro frequente: achar que a falta de lei municipal específica, por si só, inviabiliza toda e qualquer tentativa de REURB.
Imóvel irregular no inventário: direitos, deveres e riscos
O principal direito dos herdeiros, nesse contexto, é receber a exata posição patrimonial transmitida pela sucessão: propriedade, direito aquisitivo ou posse. A sucessão é imediata, a herança é unitária até a partilha e, conforme o STJ, os direitos possessórios podem integrar o inventário. Também é possível optar, conforme o caso, entre a via judicial e a extrajudicial, nos termos do CPC e das normas do CNJ.
O principal dever é dizer a verdade documental do caso. Chamar posse de “propriedade” quando não há registro, ou esconder que existe construção não averbada, pode gerar exigências, atrasos e conflitos futuros. O STJ já admitiu exigir regularização de alterações obrigatórias no registro, e o CNJ permite ao tabelião negar a escritura quando houver fundados indícios de fraude, simulação ou dúvida séria sobre a declaração de vontade.
O principal risco é a falsa sensação de segurança. O STJ, em 2025, foi enfático ao mostrar que contrato sem registro pode ser ineficaz perante terceiros de boa-fé. Então, ainda que o inventário consiga partilhar o direito, a família não deveria parar ali quando o objetivo final é segurança patrimonial completa, venda futura segura, financiamento ou blindagem contra conflitos registrais.
Imóvel irregular no inventário: estratégia documental
No mundo real, um bom inventário de imóvel irregular começa menos com tese e mais com pasta de documentos. No extrajudicial, o CNJ exige certidões e prova documental da titularidade dos direitos. Na adjudicação compulsória extrajudicial, o CNJ pede histórico dos negócios, prova do adimplemento, referência à matrícula ou transcrição e ata notarial com elementos de identificação do imóvel. E, para partilha de posse, o STJ exigiu apuração concreta da existência e da qualidade do direito possessório.
Por isso, a estratégia documental costuma reunir: certidão de óbito; documentos pessoais e de parentesco; matrícula ou transcrição, se houver; escritura pública, promessa de compra e venda, cessões e recibos; carnês de IPTU ou ITR; contas de consumo; cadastro municipal; fotos; confrontações; documentos de obra; declarações coerentes com a ocupação; e, quando útil, ata notarial com imagens, documentos e depoimentos. O Provimento 150 do CNJ autoriza expressamente que a ata notarial traga imagens, documentos, gravações, testemunhas e declarações do requerente.
Outro cuidado estratégico é a redação do item hereditário. Em vez de usar fórmulas genéricas, o ideal é descrever o que existe. Exemplos: “direitos possessórios sobre o lote X”; “direitos aquisitivos decorrentes de compromisso particular de compra e venda firmado em tal data”; “imóvel matriculado sob o nº tal, com edificação pendente de averbação”; “posse exercida desde tal ano, com apoio documental em tais documentos”. Essa fidelidade reduz ruído no inventário e facilita a etapa seguinte da regularização.
Imóvel irregular no inventário: passo a passo prático
Diagnostique a categoria do problema. Descubra se o caso é de propriedade matriculada, obra não averbada, escritura sem registro, contrato particular, posse antiga ou núcleo urbano informal com vocação para REURB.
Descreva, no inventário, a situação jurídica que efetivamente existe. Não troque posse por propriedade, nem contrato por domínio registrado.
Reúna a prova documental antes de redigir a partilha. A qualidade do inventário melhora muito quando a cadeia documental está organizada desde o começo.
Verifique se há exigência registral prévia obrigatória. Se o problema for construção, demolição, desmembramento ou outra alteração não averbada, a regularização pode precisar vir antes da partilha final.
Escolha a trilha de regularização compatível. Contrato e quitação apontam, em muitos casos, para adjudicação compulsória; posse qualificada e prolongada podem apontar para usucapião; informalidade urbana coletiva pode apontar para REURB.
Não confunda título sucessório com regularização registral completa. O formal de partilha ou a escritura de inventário são muito importantes, mas podem não ser suficientes para o registro final sem a etapa adequada de saneamento da irregularidade.
Leve a regularização até o Registro de Imóveis ou ao Município, conforme o caso. A segurança patrimonial plena costuma nascer no encerramento da trilha, e não no início.
Imóvel irregular no inventário: perguntas frequentes
Imóvel sem matrícula pode entrar no inventário?
Pode, mas o ponto central é como ele entra. Se não houver matrícula em nome do falecido, o inventário pode trabalhar com posse ou com direitos aquisitivos, desde que haja suporte documental suficiente. O STJ reconheceu a partilha de direitos possessórios em 2022 e o CNJ admite, na escritura de inventário, a circulação de bens e direitos, não apenas de propriedade perfeita.
Posse pode ser herdada e partilhada?
Sim. O Código Civil afirma que a posse se transmite aos herdeiros, e o STJ consolidou a admissibilidade da partilha de direitos possessórios em inventário. O que precisará ser demonstrado, no caso concreto, é a existência e a qualidade dessa posse.
Escritura sem registro basta para provar propriedade?
Não basta para provar a transferência dominial perante terceiros. Ela é prova relevante do negócio, mas a propriedade imobiliária, em regra, se transfere com o registro do título na matrícula. Sem esse registro, o caso costuma continuar no campo obrigacional ou aquisitivo, e não no domínio plenamente oponível a terceiros.
Contrato de gaveta entra no inventário?
Pode entrar como direito aquisitivo ou como suporte documental de posse, conforme a situação concreta. O STJ reconheceu, inclusive, que direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda não registrada têm valor patrimonial suficiente para sofrer penhora. Isso confirma a relevância econômica desse tipo de posição jurídica.
O formal de partilha regulariza o imóvel automaticamente?
Não. O formal de partilha ou a escritura pública de inventário são títulos importantes e aptos ao registro, mas não substituem providências próprias quando a irregularidade está na cadeia anterior, na falta de registro, na incompatibilidade física da matrícula ou na informalidade urbanística do núcleo.
REURB serve para qualquer casa sem escritura?
Não. A REURB foi concebida para núcleos urbanos informais e para a titulação de seus ocupantes. Em regra, defeitos isolados de cadeia registral em imóvel individual tendem a apontar para adjudicação compulsória, usucapião ou ajustes registrais, e não necessariamente para REURB.
Inventário extrajudicial pode ter imóvel irregular?
Pode, desde que o caso caiba na moldura legal do extrajudicial e a documentação permita descrever corretamente o direito partilhado. Hoje, inclusive, o CNJ já admite inventário extrajudicial com menor ou incapaz em condições específicas e, em certos casos, até com testamento. A irregularidade do imóvel não elimina automaticamente a via notarial.
Adjudicação compulsória ou usucapião: qual caminho costuma fazer mais sentido?
Não há resposta automática. Se existe compra comprovada, quitação e recusa ou impossibilidade de obter a escritura, a adjudicação compulsória costuma ser mais adequada. Se a prova forte do caso é a posse qualificada e prolongada, com ou sem documento precário, a usucapião pode ser o caminho mais realista.
Imóvel irregular no inventário: reflexão crítica
A discussão sobre imóvel irregular no inventário não se limita à esfera registral. Ela revela um dado estrutural do país: por décadas, o patrimônio imobiliário foi acumulado com baixa formalização. Na Exposição de Motivos da MP 759, de 21 de dezembro de 2016, o governo federal registrou que não havia pesquisa oficial capaz de quantificar toda a irregularidade fundiária nacional e observou, historicamente, que muitas ocupações legítimas contavam apenas com escrituras sem registro ou documentos particulares. O próprio texto destacou que a informalidade não se limitava às favelas e também alcançava bairros de baixo, médio e até alto padrão. Trata-se de dado histórico, não de retrato estatístico atual.
Por isso, a jurisprudência mais recente do STJ parece caminhar em equilíbrio. De um lado, o tribunal se recusa a ignorar a realidade econômica da posse e dos direitos aquisitivos, permitindo o ingresso desses direitos no inventário. De outro, também se recusa a desmontar a lógica registral, aceitando que averbações obrigatórias sejam exigidas e lembrando que, sem registro, certos negócios não produzem efeitos contra terceiros de boa-fé.
Esse equilíbrio é saudável. Ele evita dois extremos igualmente ruins: o extremo formalista, que trataria como “nada” um patrimônio familiar economicamente real; e o extremo voluntarista, que fingiria existir propriedade registrada onde há apenas posse, escritura sem registro ou contrato particular. A solução madura é dupla: proteger a sucessão no presente e encaminhar a regularização adequada pela via correta.
Imóvel irregular no inventário não é uma sentença de impossibilidade. Em muitos casos, a posse, os direitos aquisitivos e outros direitos patrimoniais podem, sim, entrar na herança e ser partilhados. O que muda é a forma de descrever o bem, o tipo de prova exigida e a trilha posterior de regularização: averbação, adjudicação compulsória, usucapião ou REURB, conforme a natureza real do problema. A melhor prática é não mascarar a irregularidade, mas nomeá-la corretamente e tratá-la com a ferramenta adequada.
Como aviso final, este texto é informativo. Caso exista uma situação concreta na família, a análise responsável depende dos documentos do falecido, da certidão atualizada do registro, da realidade física do imóvel e, quando houver, das regras municipais de regularização urbana.
