Compra e Venda de Imóveis: Guia Prático em Natal e Florianópolis

Comprar ou vender um imóvel é, para muita gente, o maior negócio da vida. E é justamente por isso que pequenos descuidos — uma cláusula mal redigida, um documento faltando, um imposto recolhido errado — podem se transformar em dores de cabeça e prejuízos. Este guia foi preparado para quem vive em Natal/RN ou Florianópolis/SCe quer compreender, sem juridiquês, o passo a passo da compra e venda de imóveis, os documentos essenciais, como funciona a escritura, registro, impostos (ITBI/ITIV), financiamento e o que fazer se o negócio der errado (distrato, vícios, atraso).

Falaremos de forma prática e ética, explicando o que a lei manda, o que os tribunais vêm decidindo, e como se proteger. Este texto é informativo e não substitui uma análise individual do seu caso. A atuação profissional de um advogado(a) agrega segurança ao interpretar a documentação, negociar cláusulas e prevenir litígios — sem prometer resultados.

Explicação e Fundamentação do Problema

Onde costumam ocorrer erros

• Confundir “escritura” com “registro”: a escritura formaliza a vontade das partes; a transferência da propriedade só acontece com o registro na matrícula do imóvel. Essa regra está no Código Civil, que diz que a propriedade imobiliária se adquire com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. 
• Pular a due diligence (checagem de riscos): deixar de ler a matrícula atualizada e certidões básicas pode ocultar penhoras, indisponibilidades, ações e outros entraves. A legislação recente reforçou o chamado princípio da concentração na matrícula, que protege o adquirente de boa-fé ao concentrar informações relevantes no registro. PlanaltoSuperior Tribunal de Justiça
• Base de cálculo errada do ITBI: muita gente ainda acha que o ITBI é calculado pelo mesmo valor do IPTU ou por um “valor de referência” fixado pela Prefeitura — mas o STJ decidiu, em 2022, que a base é o valor de mercado da transação em condições normais, e que “valores de referência” não podem ser impostos de antemão. Superior Tribunal de Justiça
• Contrato de promessa sem clareza: multas desequilibradas, falta de previsão sobre atraso, retenções abusivas, corretagem não destacada… tudo isso gera litigos. Em 2018, a chamada Lei do Distrato estabeleceu regras e limites de retenção — sobretudo em incorporação com patrimônio de afetação. Planalto

O que a lei realmente exige

• Forma do negócio: como regra, negócios imobiliários acima de 30 salários mínimos precisam de escritura pública. E, para a propriedade mudar de dono, é indispensável o registro no Cartório de Registro de Imóveis. 
• Escritura/ato eletrônico: além do atendimento presencial, atos notariais eletrônicos são possíveis no e-Notariado, conforme o Provimento CNJ 149/2023, que consolidou e atualizou normas para serviços extrajudiciais. 
• ITBI/ITIV: imposto municipal devido na transmissão onerosa de imóveis. Em Florianópolis, a alíquota geral é de 2%, com 0,5% sobre a parcela financiada em operações do SFH/PAR/HIS; em Natal, o ITIV (nome local) é de 3%. PMF+1Prefeitura Municipal do Natal

Direitos, Deveres e Fundamentos Jurídicos

Forma do negócio, escritura e registro

• Compra e venda é o contrato em que uma parte se obriga a transferir o domínio de uma coisa, e a outra a pagar o preço. Nos imóveis, além do contrato, a transmissão do domínio ocorre com o registro no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Essa exigência é expressa no Código Civil, que estatui o registro como modo de aquisição da propriedade. 
• Escritura pública: em regra, obrigatória quando o valor do negócio supera 30 salários mínimos. A validade do negócio não se confunde com a aquisição da propriedade, que depende do registro. 
• Atos eletrônicos: o CNJ consolidou, no Provimento 149/2023 (Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial), a disciplina de atos notariais, incluindo centrais e procedimentos eletrônicos, o que viabiliza escrituras e reconhecimentos de firma a distância, com certificado notarizado, conforme as regras da Corregedoria. 

Por que isso importa? Porque sem o registro, mesmo quem assinou a escritura ainda não é proprietário perante terceiros; e porque hoje é possível planejar a lavratura presencial ou eletrônica, conforme conveniência e requisitos técnicos do e-Notariado. 

Promessa de compra e venda, direito real de aquisição e adjudicação

• A promessa de compra e venda, sem cláusula de arrependimento e registrada na matrícula, confere ao promissário direito real de aquisição (CC, arts. 1.417 e 1.418). Esse direito permite, inclusive, a adjudicaçãocaso o vendedor não outorgue a escritura definitiva. O STJ consolidou que a adjudicação compulsória não exige o registro do compromisso para ser ajuizada (Súmula 239). E, desde 2022, a lei passou a admitir adjudicação compulsória extrajudicial diretamente no Registro de Imóveis (art. 216‑B da LRP, com regulamentação pelo Provimento CNJ 149/2023). 

Tradução prática: se você pagou e o vendedor se recusa a passar a escritura, há remédio judicial e, em determinadas situações, extrajudicial. É necessário cumprir requisitos (p. ex., ata notarial), conforme o Provimento 149. 

Vícios, evicção, arras, corretagem e taxa SATI

• Vícios (problemas) do imóvel e evicção (perda do imóvel por decisão judicial a favor de terceiro com direito melhor) têm tratamento no Código Civil. Na prática, cláusulas sobre vícios ocultos, garantias e evicção devem ser claras.
• Arras/sinal servem como confirmação do negócio e podem ter função penitencial (arrependimento) conforme combinado — importante para definir quem perde o quê em caso de desistência.
• Comissão de corretagem e taxa SATI: a Segunda Seção do STJ fixou tese repetitiva (Tema 938/939) reconhecendo a validade da cláusula que transfere a corretagem ao comprador, desde que haja informação prévia e destacada do preço total e da própria corretagem; por outro lado, a chamada taxa SATI (assessoria técnico-imobiliária) foi tida como indevida/abusiva. 

Financiamento e alienação fiduciária

Na compra financiada, é comum que a propriedade fique alienada fiduciariamente ao credor até a quitação. A Lei 9.514/1997 prevê procedimentos de consolidação da propriedade em nome do credor diante do inadimplemento, com subsequente leilão extrajudicial (o art. 27 foi atualizado pela Lei 14.711/2023 quanto a prazos). O STJ também reconheceu que a ação de reintegração de posse pode ser proposta ainda que os leilões não tenham ocorrido, em determinados cenários. 

Dica: leia com atenção o plano de amortização (SAC/Price), encargos, seguros obrigatórios (MIP/DFI), índice de correção e cláusulas de mora. Em caso de dificuldades, busque renegociação antes de entrar em inadimplência.

ITBI/ITIV: regras gerais e o que vale em Natal e em Florianópolis

• Regra geral (STJ/Tema 1.113): a base do ITBI é o valor de mercado da transação em condições normais, e não o valor venal do IPTU nem um “valor de referência” fixado unilateralmente pelo Município. Superior Tribunal de Justiça
• Florianópolis/SC (ITBI): alíquota de 2%; nas transmissões por financiamento SFH/PAR/HIS, 0,50% sobre o valor efetivamente financiado (o restante segue 2%). A guia é gerada com base no valor declarado (LC 683/2019), sem revisão prévia automática. PMF
• Natal/RN (ITIV): a legislação municipal fixa alíquota de 3%; o procedimento oficial é eletrônico via Portal Directa, com etapas de avaliação, ciência/reconsideração, guia e certidão de quitação. Prefeitura Municipal do Natal

Atenção fiscal (IRPF): há isenções federais de ganho de capital em duas hipóteses muito usadas:

1. Venda do único imóvel do titular por até R$ 440 mil, sem ter vendido outro nos últimos 5 anos (Lei 9.250/1995, art. 23). Planalto
2. Venda de imóvel residencial com reaplicação do produto na aquisição de outro residencial no Brasil em até 180 dias (Lei 11.196/2005, art. 39; Receita Federal explica a mecânica e exemplos). PlanaltoServiços

Implicações Práticas, Sociais e Econômicas

• Segurança jurídica: a exigência de registro e o princípio da concentração na matrícula aumentam a previsibilidade dos negócios e protegem o adquirente de boa-fé. No entanto, decisões recentes lembram que, em casos de escrituras falsas ou fraudes, o STJ pondera interesses, e a proteção não é absoluta — reforçando a importância da due diligence. Superior Tribunal de Justiça
• Custo de transação: ITBI/ITIV, emolumentos notariais/registral, certidões e comissão de corretagemimpactam o orçamento. Em RN e SC, as tabelas de emolumentos são definidas pelos respectivos Tribunais de Justiça e variam conforme o valor do negócio (consulte a tabela vigente no seu estado).
• Financiamento e risco de perda do bem: a alienação fiduciária facilita o crédito, mas também acelera a retomada em caso de inadimplência. Isso exige educação financeira, planejamento e leitura cuidadosa do contrato. PlanaltoSuperior Tribunal de Justiça
• Política urbana: compras de lotes devem respeitar a Lei de Parcelamento do Solo (Lei 6.766/1979), para evitar parcelamentos irregulares, comuns em periferias e áreas de expansão urbana. Planalto

Estratégias Jurídicas e Orientações Práticas

1. Due diligence completa da matrícula (e de eventuais matrículas “mãe”): peça certidão de inteiro teor atualizada; verifique proprietário, descrição, ônus reais, penhoras, averbações (obras, indisponibilidades), condomínio e averbação de construção. O art. 54 da Lei 13.097/2015 reforça a oponibilidade das restrições que constam da matrícula. Planalto
2. Certidões pessoais e fiscais: mesmo com a concentração na matrícula, em alguns cenários ainda faz sentido exigir certidões pessoais (p. ex., para financiamento ou por política de risco), embora o CNJ tenha reconhecido a desnecessidade de certidões para validade/eficácia do negócio quando a matrícula está limpa. Avalie caso a caso. ANOREG/BR
3. Contrato claro e equilibrado: definir prazos, multas, cláusulas de atraso, entrega, condições suspensivas, arras (confirmatórias x penitenciais), responsáveis por tributos/despesas, condições de distrato alinhadas à Lei 13.786/2018. Planalto
4. Corretagem e “taxas”: destacar o valor da corretagem, informado previamente; evitar cobrança de SATI ou “assessorias” atreladas ao ato de vender — entendimento do STJ. Superior Tribunal de Justiça
5. Planejamento fiscal: antes de vender, avalie isenções de IRPF (R$ 440 mil/5 anos; realocação em 180 dias). Faça simulações na RFB e guarde documentos comprobatórios. PlanaltoServiços e Informações do Brasil
6. ITBI/ITIV correto: em Florianópolis, observe 2% (e 0,5% na parcela financiada do SFH/PAR/HIS); em Natal, siga o ITIV 3% e o fluxo eletrônico pelo Directa. Em caso de divergência de avaliação, use os mecanismos de reconsideração/reclamação previstos. PMFPrefeitura Municipal do Natal
7. Escritura e registro (físico ou eletrônico): combine tabelionato (escritura) e Registro de Imóveis (título e protocolo). Se necessário, use e‑Notariado conforme o Provimento 149/2023 (CNJ). 
8. Se o vendedor não assinar: avalie adjudicação compulsória (judicial ou, preenchidos os requisitos, extrajudicial no CRI), lembrando a Súmula 239 do STJ. Superior Tribunal de JustiçaAtos

Passo a Passo Para o Leitor

1. Converse sobre necessidades e orçamento (FGTS, entrada, prazos, financiamento).
2. Escolha o imóvel e solicite a matrícula atualizada (e documentos do vendedor).
3. Faça due diligence (ônus, ações, dívidas condominiais/IPTU, regularidade construtiva).
4. Negocie e redija um memorial de entendimentos: preço, condições, prazos, arras, responsabilidades.
5. Defina a forma: escritura pública (regra para valores > 30 SM) — presencial ou eletrônica (e‑Notariado). 
6. Recolha o ITBI/ITIV conforme a cidade:
   • Florianópolis: 2% (e 0,5% na parcela SFH/PAR/HIS). Guia pelo portal PMF. PMF+1
   • Natal: 3%, processo ITIV pelo Portal Directa (avaliação, ciência/reconsideração, guia, certidão). Prefeitura Municipal do Natal+1
7. Lave a escritura no tabelionato e leve ao Registro de Imóveis para registrar (só então a propriedade se transfere). 
8. Pós-compra: transfira contas/condomínio/IPTU, guarde certidões e recibos, acompanhe garantias e prazo de vícios.

Perguntas Frequentes (FAQ)

1) “Comprei e já assinei a escritura. O imóvel é meu?”
Só após o registro da escritura na matrícula é que a propriedade se transfere juridicamente. Antes do registro, você tem um título, mas ainda não é proprietário perante terceiros. 

2) “Posso fazer a escritura online?”
Sim, atos notariais eletrônicos são admitidos no e‑Notariado, regulamentado e consolidado pelo Provimento CNJ 149/2023. Verifique os requisitos (identificação, certificado notarizado, videoconferência). 

3) “Em Florianópolis, quanto é o ITBI?”
A alíquota geral é 2%; se houver financiamento pelo SFH/PAR/HIS, incide 0,50% sobre a parcela financiada (o restante permanece a 2%). PMF

4) “E em Natal, o ITIV é quanto?”
Em Natal, o ITIV é de 3%, com processo eletrônico via Portal Directa (avaliação, ciência, guia e certidão de quitação). Prefeitura Municipal do Natal+1

5) “A Prefeitura pode usar ‘valor de referência’ no ITBI?”
O STJ (Tema 1.113) decidiu que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado; não é vinculada ao IPTU nem a valores de referência unilaterais. Superior Tribunal de Justiça

6) “Paguei tudo e o vendedor não quer assinar a escritura. E agora?”
É possível buscar adjudicação compulsória (judicial ou, em hipóteses previstas, extrajudicial no CRI), e o STJestabelece que o direito à adjudicação não depende do registro do compromisso (Súmula 239). Superior Tribunal de Justiça

7) “Comprei na planta e quero desistir. Posso?”
A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) regula retenções e prazos: em regra, pode haver retenção de até 25% (sem patrimônio de afetação) ou até 50% (com patrimônio de afetação), além da corretagem, conforme o caso e as cláusulas contratuais. Avalie sempre o contrato específico. Planalto

8) “A corretagem quem paga?”
O STJ validou a transferência da corretagem ao comprador, desde que haja informação prévia e destacada; já a taxa SATI foi considerada abusiva/indevida. TJDFT

9) “Vendi meu único imóvel por até R$ 440 mil. Pago IR?”
A Lei 9.250/1995, art. 23 prevê isenção do ganho de capital nessa hipótese, desde que você não tenha vendido outro imóvel nos últimos 5 anos. Há ainda a isenção por reaplicação em 180 dias para imóvel residencial (Lei 11.196/2005, art. 39). PlanaltoServiços e Informações do Brasil

10) “Comprei com financiamento e estou atrasado. Posso perder o imóvel?”
O contrato com alienação fiduciária tem rituais rápidos de retomada (consolidação e leilão); procure renegociar de imediato. O STJ reconheceu que a reintegração de posse pode ser proposta em certos casos mesmo sem a realização prévia dos leilões. Superior Tribunal de Justiça

Reflexão Crítica e Futuro do Tema

O Brasil vem digitalizando e padronizando etapas notariais e registrais (e‑Notariado, ONR/SREI, SERP), com efeito prático no tempo e no custo das transações. Em paralelo, decisões como a do STJ sobre a base de cálculo do ITBIreduzem arbitrariedades e aumentam a segurança dos negócios. Ainda assim, persistem desafios: fraudes sofisticadas, loteamentos irregulares, inconsistências cadastrais e dúvidas fiscais (ganho de capital, isenções). A atuação técnica, preventiva e ética — inclusive com contratos mais claros e boa governança documental — é o caminho para que o mercado continue maduro e acessível. 

Conclusão e Encerramento Ético

Comprar ou vender um imóvel exige planejamento e compliance jurídico: matrícula limpa, contrato equilibrado, ITBI/ITIV correto, escritura e registro. Em Natal e Florianópolis, as regras municipais de ITBI/ITIV têm particularidades relevantes; e a jurisprudência recente do STJ impacta diretamente o cálculo do imposto e diversas práticas contratuais. Contar com assessoria jurídica especializada aumenta a segurança do negócio, sem prometer resultados, mas entregando prevenção de riscos e efetividade na execução.

Este conteúdo é educativo e não substitui uma análise individual do seu caso. Busque orientação profissional antes de tomar decisões.