Condomínios são comunidades: gente dividindo espaços, contas e decisões. Quando a convivência funciona, tudo flui. Quando não funciona, surgem dúvidas e conflitos: “posso ter pet?”, “a assembleia online vale?”, “qual o quórum para obra?”, “o que fazer com o inadimplente?”, “precisa de ART para reforma?”, “quem paga o vazamento?”, “pode Airbnb?”, “o seguro é obrigatório?”, “como tratar dados de câmeras e biometria?”.
Este guia, escrito em linguagem clara, reúne fundamentos legais atualizados, decisões importantes dos tribunais e orientações práticas. A ideia é facilitar a vida de síndicos(as), conselhos e condôminos(as), prevenindo problemas e orientando uma atuação responsável e ética.
Aviso ético: este conteúdo é informativo, não substitui análise jurídica individualizada e não faz promessa de resultado.
Explicação e Fundamentação do Problema
Condomínios envolvem regras privadas (convenção e regulamento interno) e normas públicas (Código Civil, leis especiais, normas técnicas). Além disso, decisões judiciais recentes vêm ajustando temas sensíveis: assembleias eletrônicas, animais de estimação, hospedagem por plataformas, prescrição de cotas, abrangência do bem de família e responsabilidade por vazamentos.
Alguns pontos mudaram nos últimos anos e exigem atenção:
- Assembleias eletrônicas e sessões permanentes: a Lei 14.309/2022 incluiu regras específicas no Código Civil (art. 1.354-A) e atualizou o art. 1.353, dando base legal para reuniões virtuais e para a conversão da assembleia em sessão permanente quando o quórum especial não for atingido. PlanaltoPortal da Câmara dos Deputados
- Quórum para alteração de destinação do edifício: a Lei 14.405/2022 alterou o art. 1.351 do Código Civil, reduzindo o quórum para 2/3 dos condôminos nas hipóteses ali previstas (antes, havia exigência de unanimidade). Consulte sempre a convenção e a situação concreta. Legislação
- Cobrança de cotas: o prazo prescricional é de 5 anos, segundo a 2ª Seção do STJ em repetitivo (REsp 1.483.930/DF). Superior Tribunal de Justiça
- Execução de cotas: as cotas são título executivo extrajudicial (art. 784, X, CPC). O STJ reforçou que não se exigem formalidades excessivas para instruir a execução. Superior Tribunal de Justiça
- Bem de família: a impenhorabilidade não protege contra dívida condominial (exceção legal expressa).
- Animais de estimação: vedação genérica em convenção é inválida; é preciso demonstrar prejuízo concreto (segurança, sossego, saúde).
- Hospedagem por plataformas (Airbnb etc.): o STJ admitiu que condomínios residenciais podem restringir locações atípicas de curta duração por razões de segurança/sossego, quando a convenção/regimento assim dispuserem. Superior Tribunal de Justiça
- Responsabilidade por vazamentos e danos entre unidades: aplicam-se as regras do direito de vizinhança(CC, arts. 1.277 e segs.) e a responsabilidade varia conforme a origem (área comum x unidade).
- Reformas nas unidades: a ABNT NBR 16.280 exige plano de reforma, responsável técnico (ART/RRT) quando aplicável e procedimentos de segurança e arquivamento. Sacres
- Seguro obrigatório: o edifício precisa de seguro contra incêndio (e outros riscos), com prazos e consequências legais em caso de descumprimento.
- LGPD em condomínios: tratamento de dados (câmeras, biometria, cadastro) exige base legal, transparência e segurança, com diretrizes e materiais da ANPD. Serviços e Informações do Brasil
Direitos, Deveres e Fundamentos Jurídicos
1) Condomínio edilício: o que a lei diz
O Código Civil (arts. 1.331 a 1.358) disciplina o condomínio edilício: partes exclusivas e comuns, convenção, assembleias, deveres e sanções. A convenção constitui-se com 2/3 das frações ideais, vale para todos e, para valer contra terceiros, deve ser registrada. O conteúdo mínimo está no art. 1.334.
O CC também trata de condomínio de lotes (art. 1.358-A) e multipropriedade (Lei 13.777/2018, arts. 1.358-C a 1.358-U), temas cada vez mais presentes em empreendimentos.
2) Direitos e deveres do(a) condômino(a)
- Direitos: usar e fruir da unidade e das áreas comuns, votar (observadas restrições a inadimplentes), fiscalizar contas, entre outros.
- Deveres: contribuir para as despesas, respeitar a destinação, não alterar fachada, cumprir convenção e regulamento. O atraso sujeita a juros (convencionados; na falta, 1% a.m.) e multa até 2%, além de correção.
3) Assembleias, quóruns e destituição do síndico
- Regras gerais: em primeira convocação, delibera-se por maioria dos presentes que representem ao menos metade das frações ideais; salvo quórum especial.
- Destituição do síndico: exige assembleia específica; o STJ consolidou que basta a maioria absoluta dos presentes (salvo quórum mais rígido na convenção). Superior Tribunal de JustiçaEscavador
- Alteração de destinação e convenção: ver a atualização da Lei 14.405/2022 (art. 1.351 CC).
- Obras: o CC diferencia obras necessárias, úteis e voluptuárias, com quóruns próprios. Consulte os arts. 1.341–1.342 para não invalidar decisões. Portal da Câmara dos Deputados
4) Inadimplência e cobrança
- Título executivo: a cota condominial (ordinária ou extraordinária) é título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X). Superior Tribunal de Justiça
- Prescrição: 5 anos para cobrar (STJ, 2ª Seção, repetitivo). Superior Tribunal de Justiça
- Execução: STJ dispensou formalidades excessivas para instruir a execução de taxas. Superior Tribunal de Justiça
- Bem de família: penhorável para dívida condominial (exceção legal). Planalto
- Responsabilidade entre vendedor e comprador: a 2ª Seção do STJ confirmou, em 05/05/2025, que vendedor pode responder por obrigações do imóvel posteriores à posse do comprador, a depender do caso, o que recomenda diligência e comunicação contratual/registral. Superior Tribunal de Justiça
5) Animais de estimação e plataformas de hospedagem
- Pets: proibição genérica é inválida; só se justifica restrição com prova de prejuízo (sossego, segurança, saúde).
- Hospedagem/curta duração: o STJ reconheceu a possibilidade de restringir ofertas atípicas (modelo hoteleiro) por razões de segurança e sossego, conforme convenção/regimento. Superior Tribunal de Justiça
6) Obras e reformas dentro das unidades
A ABNT NBR 16.280 institui um sistema de gestão de reformas: plano de reforma, análise prévia pelo síndico (ou responsável), responsável técnico (ART/RRT) quando cabível, fiscalização durante a obra e arquivamento pós-obra. Isso protege a edificação e reduz riscos de responsabilidade civil e criminal. Sacres
7) Garagem e alienação de vagas
A alienação/locação de vaga de garagem a estranho pode ser vedada, salvo autorização expressa na convenção. A alteração legal de 2012 (Lei 12.607) reforçou a proteção da comunidade condominial. Planalto
8) Direito de vizinhança
Barulho excessivo, cheiros, vazamentos e obras irregulares violam o uso anormal da propriedade (CC, art. 1.277). A responsabilidade varia conforme a origem (coluna/área comum → condomínio; ramal/unidade → proprietário/ocupante). Documente, notifique e, se preciso, acione judicialmente.
9) Seguro obrigatório
É obrigatório contratar seguro da edificação contra incêndio (e outros sinistros), com prazo de até 120 dias após o “habite-se”, prevendo penalidades em caso de descumprimento.
10) LGPD em condomínios (câmeras, biometria, cadastros)
Condomínios tratam dados pessoais (cadastro, imagens, biometria). A LGPD exige base legal, transparência, segurança e registro das operações. A ANPD publicou guias sobre legítimo interesse e modelo simplificado de registro para agentes de pequeno porte — úteis ao contexto condominial.
Implicações Práticas, Sociais e Econômicas
- Governança: convenção atualizada, regulamento claro e assembleias bem convocadas reduzem conflitos e litígios.
- Custos: inadimplência elevada encarece o rateio para todos; cobrança eficaz e escalonada é mais barata que litigar por anos.
- Segurança estrutural: exigir plano de reforma/ART e registrar a documentação evita acidentes e responsabilizações. Sacres
- Convivência: regras equilibradas sobre animais e proibição de hospedagem atípica, quando amparadas em convenção, reduzem atritos e judicialização. Superior Tribunal de Justiça
- Privacidade: políticas de câmeras e biometria que sigam a LGPD protegem pessoas e o condomínio de sanções.
Estratégias Jurídicas e Orientações Práticas
- Mapeie o arcabouço: mantenha acessível a convenção, o regulamento, as atas, o orçamento, a apólice de seguro, o manual do síndico, as NRs aplicáveis e a NBR 16.280. Sacres
- Assembleias modernas: use a Lei 14.309/2022 para prever assembleias híbridas/virtuais e sessão permanentequando não houver quórum especial. Inclua instruções no edital (acesso, voz e voto). Planalto
- Quóruns sem erro: fixe um quadro-resumo (obras, alteração de convenção/destinação, destituição de síndico) com base legal atualizada. Portal da Câmara dos DeputadosLegislaçãoSuperior Tribunal de Justiça
- Cobrança escalonada: (i) lembretes e parcelamento; (ii) protesto quando cabível e prudente; (iii) execução(CPC, art. 784, X). Controle prescrição (5 anos). Superior Tribunal de Justiça
- Pets e hospedagem: trate o tema na convenção/regimento com parâmetros objetivos (horários, uso de áreas, cadastro de hóspedes), evitando cláusulas genéricas.
- Reformas seguras: exija plano de reforma e responsável técnico quando aplicável; arquive tudo. Crie fluxo padrão de aprovação. Sacres
- Vazamentos e barulho: adote protocolo de vistoria, mediação rápida e, se necessário, perícia. Fundamente em art. 1.277 CC. Planalto
- Seguro: revise coberturas e prazos; informe a todos os moradores.
- LGPD: registre operações, sinalize áreas com câmeras, restrinja acessos, defina prazos de guarda e base legal adequada (muitas vezes legítimo interesse). Serviços e Informações do Brasil
Passo a Passo Para o Leitor
A) Síndico(a) que vai convocar assembleia híbrida/virtual
- Verifique a convenção e o histórico do condomínio.
- Defina a plataforma e teste previamente.
- Publique edital com: pauta, instruções de acesso, canais de suporte e forma de votação (garantindo voz e voto). Planalto
- Colete presença (lista de titulares e representantes).
- Garanta gravação e relatório de votos (quando cabível).
- Elabore ata detalhada e arquive.
B) Cobrança responsável do inadimplente
- Conferir aprovação orçamentária e atas.
- Notificar amigavelmente com demonstrativo do débito.
- Avaliar protesto (com cautela) e, persistindo a mora, ajuizar execução com base no art. 784, X, CPC.
- Controlar prescrição quinquenal e atualizar os cálculos (multa até 2% + juros; correção). Superior Tribunal de Justiça
C) Trâmite para destituição do síndico (quando necessário)
- Checar se a convenção exige quórum mais rígido.
- Convocar assembleia específica.
- Votar: maioria absoluta dos presentes (segundo o STJ).
- Registrar tudo em ata e providenciar transição documental. Superior Tribunal de Justiça
D) Reforma dentro da unidade (morador)
- Solicitar ao síndico o procedimento e formulário.
- Apresentar plano de reforma e, quando exigido, ART/RRT.
- Executar nos horários e condições definidos; cumprir medidas de segurança.
- Entregar termo de encerramento; o síndico arquiva. Sacres
E) Animais de estimação com segurança jurídica
- Consulte convenção/regulamento.
- Garanta vacinação e controle de circulação em áreas comuns.
- Evite incômodos (ruído, sujeira). Proibição genérica é inválida; conflitos devem se basear em prova de prejuízo.
F) Hospedagem por plataformas
- Verifique a destinação residencial do prédio.
- Se a comunidade desejar restringir a hospedagem atípica, ajuste convenção/regimento com regras claras. Superior Tribunal de Justiça
G) LGPD básica para condomínios
- Levante dados tratados (portaria, câmeras, biometria, cadastro).
- Defina base legal (muitas vezes legítimo interesse) e responsáveis.
- Sinalize câmeras, controle acessos, limite tempo de guarda, registre operações (modelo ATPP da ANPD). Serviços e Informações do Brasil
Perguntas Frequentes (FAQ)
1) Assembleias online são sempre válidas?
Sim, desde que respeitados os requisitos da Lei 14.309/2022 (convocação com instruções, garantia de voz e voto, obediência às regras de instalação/funcionamento). A modalidade pode ser presencial, híbrida ou totalmente eletrônica. PlanaltoPortal da Câmara dos Deputados
2) Qual o quórum para destituir o síndico?
Maioria absoluta dos presentes, salvo convenção mais rígida. Superior Tribunal de Justiça
3) Qual o quórum para alterar a destinação do edifício?
Após a Lei 14.405/2022, em regra, 2/3 dos condôminos, conforme o art. 1.351 do CC e a situação concreta. Legislação
4) Multa e juros por atraso: quanto e como?
Multa de até 2% e juros convencionados; se ausentes, 1% a.m., além de correção.
5) Em quanto tempo prescreve a cota condominial?
5 anos, contados do dia seguinte ao vencimento (STJ em repetitivo). Superior Tribunal de Justiça
6) Posso perder o bem de família por dívida de condomínio?
A lei excepciona a impenhorabilidade para débitos condominiais. Planalto
7) Condomínio pode proibir “Airbnb”?
Pode restringir hospedagem atípica quando a convenção/regimento assim dispuserem, por razões de segurança e sossego; cada caso deve ser analisado. Superior Tribunal de Justiça
8) Pode proibir animais de estimação?
Proibição genérica é inválida. É preciso demonstrar prejuízo concreto.
9) Reforma dentro do apartamento precisa de ART/RRT?
Conforme a NBR 16.280, reformas sujeitam-se a plano de reforma e, quando aplicável, a responsável técnico(ART/RRT), com análise pelo síndico. Sacres
10) Vazamento do shaft/coluna: quem paga?
Em regra, condomínio (área comum). Se o problema é do ramal da unidade, a responsabilidade tende a ser do proprietário/ocupante.
11) O vendedor ainda pode ser cobrado por taxas após a posse do comprador?
O STJ (05/05/2025) reconheceu que pode, conforme as circunstâncias; recomenda-se pactuar e comunicar formalmente a transferência, inclusive à administração. Superior Tribunal de Justiça
12) O seguro do prédio é obrigatório?
Sim. O CC e a Lei 4.591/1964 exigem seguro do edifício, com prazo e penalidades.
A vida condominial está mais digital, juridicamente sofisticada e sensível à proteção de dados. Assembleias virtuais, votação eletrônica e registro documental elevam transparência. O mesmo vale para a adoção de protocolos de reforma e segurança da informação. No horizonte, temas como uso de IA em monitoramento, consumo energético coletivo, sustentabilidade e habitação por plataformas devem ganhar densidade regulatória. A melhor prevenção é governança clara, decisões bem fundamentadas e cultura de diálogo.
Condomínio saudável é combinação de regra clara, gestão responsável e respeito às pessoas. Este guia buscou traduzir o essencial, com base em leis vigentes, jurisprudência do STJ e normas técnicas. Em casos concretos, procure orientação jurídica formal — cada condomínio tem história, documentos e necessidades próprias.
Artigo elaborado por Dr. Igor Hentz, advogado (OAB/RN nº 8705), sócio nominal e CEO da Hentz Advocacia. O conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e educacional.
